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江苏省政府办公厅关于印发《江苏省企业经营者年薪制试行办法》《江苏省国有企业内部职工持股暂行办法》和《江苏省关于鼓励科技成果参与收益分配的暂行?

时间:2024-07-01 13:57:23 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8444
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江苏省政府办公厅关于印发《江苏省企业经营者年薪制试行办法》《江苏省国有企业内部职工持股暂行办法》和《江苏省关于鼓励科技成果参与收益分配的暂行?

江苏省政府办公厅


江苏省政府办公厅关于印发《江苏省企业经营者年薪制试行办法》《江苏省国有企业内部职工持股暂行办法》和《江苏省关于鼓励科技成果参与收益分配的暂行规定》的通知
江苏省政府办公厅


各市、县人民政府,省各委、办、厅、局,省各直属单位:
《江苏省企业经营者年薪制试行办法》、《江苏省国有企业内部职工持股暂行办法》和《江苏省关于鼓励科技成果参与收益分配的暂行规定》已经省政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。省各有关部门要按照各自职责分工,做好有关指导工作,及时研究解决有关企业和单位在实
际执行过程中遇到的困难和问题,推进各项改革的不断深入。


第一章 总 则
第一条 为适应建立现代企业制度的需要,合理确定经营者收入水平,充分调动经营者的积极性和创造性,确保国有资产保值增值,特制定本试行办法。
第二条 企业经营者年薪制是以年度为单位,依据企业的生产经营规模和经营业绩,确定并支付经营者基本年薪、效益年薪和奖励的一种分配形式。
第三条 实施年薪制的基本原则:
(一)经营者的年薪水平应当与企业的规模和经营成果挂钩,与本企业职工收入挂钩;
(二)经营者年薪考核计发办法、支付方式应当与企业职工的收入分配方式相分离;
(三)经营者的效益年薪、奖励应当做到先考核后兑现;
(四)经营者年薪水平的确定,既要有利于调动经营者的积极性,又要与本地区的经济发展水平和社会承受能力相适应;
(五)加强监督约束机制,规范收入分配,取消隐性收入。
第四条 经营者年薪制的实施范围为:国有独资企业和国有控股企业的董事长、总经理或厂长(经理)等主要领导。企业领导班子其他人员的收入原则上执行企业内部工资分配制度,具体标准视其责任轻重、贡献大小,在经营者年薪的适当比例以内确定。企业制定相应的考核、兑现办
法,由企业职代会(董事会)同意后,报年薪制考核部门审定。
第五条 实行经营者年薪制的企业应具备的条件:
(一)企业具有独立法人地位,经营者素质较高;
(二)企业的生产经营比较正常、稳定;
(三)企业内部的基础管理工作较好,劳动工资、人事、考核、财务等各项规章制度健全;
(四)企业内部具有自我监督、约束机制;
(五)企业离退休职工工资、下岗职工基本生活保障金与各项劳动保险,按时足额发放与缴纳。
减亏明显的企业,经营者也可以实行年薪制。

第二章 年薪的构成及核定办法
第六条 经营者年薪由基本年薪、效益年薪和奖励三部分构成。
第七条 经营者基本年薪是指以本企业(集团公司指核心企业)当年度职工平均工资为基数,依据经营者经营管理的企业规模和效益分类确定的经营者年度基本收入。其标准为:
大型及以上企业经营者基本年薪不高于2.5倍本企业职工年平均工资。
中型企业经营者基本年薪不高于2倍本企业职工年平均工资。
小型企业经营者基本年薪不高于1.5倍本企业职工年平均工资。
工业企业按国家对工业企业的划型标准划定企业类型;非工业企业,国家有关部门已有划型标准的,按划型标准划分企业类型;没有划型标准的,由年薪制考核部门会同有关部门参照工业企业的划型标准,结合行业特点予以确定。
第八条 经营者效益年薪是指依据经营者实际生产经营管理业绩,以基本年薪为基数,按一定办法计核的经营者年度效益收入。效益年薪主要依据销售收入和利润总额的增长幅度、国有资产增值率和职工年平均工资增长率等多项指标(采用加权法)。各市根据本地实际情况制定具体办
法。
凡发生被考核指标本年度业绩较上年度下降情况时,本年度无效益年薪与奖励,并应扣减风险抵押金。凡当年度发生扣减风险金,经营者如继续下年度经营的,应按规定补足风险金,否则不得在原岗位继续任职。
第九条 经营者总年薪合计所得最高原则上不超过本企业职工年平均工资的8倍。对少数经营业绩突出者,经年薪制考核部门核准和职代会讨论通过,可再给予一定数量奖励。
第十条 经营者上岗时,以基本年薪2倍的数额缴纳风险抵押金。风险抵押金以现金或有价证券、房产等缴纳、抵押(其中现金部分不低于50%)。风险抵押金(包括转增部分)由企业专户储存,并按银行1年期利率计息,在经营责任期满或经营者工作变动时经审计终结确认经营状
况属实后返还。

第三章 年薪的考核、审批
第十一条 年薪制考核部门应当会同有关部门对实行年薪制企业的经营状况及各项指标的实际完成情况进行综合评价,并委托相应的审计机构审计。每年年终至次年第一季度,企业应将本年度会计决算报表送被委托的审计机构进行审计。
第十二条 企业根据审计结果,填报按本办法测算的经营者年薪申报表,连同工作总结、职工代表大会民主评议结果和财务报表一并上报相应的考核部门。
第十三条 考核部门根据本办法及有关规定,对经营者年薪进行考核,考核结果应当经职工代表大会讨论通过。

第四章 年薪的支付
第十四条 经批准实行年薪制办法的企业,经营者的基本年薪由企业按基本年薪的1/12,分月以现金形式预付,年终结算。
第十五条 经营者的效益年薪和奖励,经考核审批后可按批准额的20%由企业一次性以现金形式支付,30%转为经营者的风险抵押金,50%转为经营者的股份,经营期满经审计终结后一并结算。效益年薪和奖励可在企业税后计提公积金、公益金后的利润中列支。

第五章 年薪的管理
第十六条 经营者不得在本企业领取年薪外的其它任何工资性收入(包括以实物形态支付的工资、奖励等),如在本企业领取年薪外的工资性收入或利用职权擅自给自己增加工资收入的,一经查实,考核部门应责令其全额返还,或抵扣应得年薪并视情节轻重,依法给予行政和纪律处分

第十七条 在经营者离任审计时,如发现该经营者在任期内的经营业绩不实的,考核部门应当对经营者的年薪进行调整,限期退回超出应得部分的收入,并追究经营者的法律责任;对出具虚假会计报表资料、查证报告的单位和个人依法追究其法律责任。
第十八条 经营者在任期未满时无正当理由辞职的,其效益年薪和奖励转为风险抵押金、股份或期权部分不予兑现,其当年的工资收入由企业主管部门或出资者按有关规定酌情确定,并报年薪制考核管理部门备案。
第十九条 对实行年薪制的企业应当加强监督。年薪制考核部门或出资者应当随时了解掌握企业的经营状况,当发现企业因经营不善而导致国有资产减值时,应及时向经营者提出,并采取相应措施,以防国有资产的流失。

第六章 附 则
第二十条 对不实行年薪制的国有企业,其经营者的工资收入水平仍按国家现行有关经营者工资收入的管理规定执行。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。


第一章 总 则
第一条 为进一步探索公有制的有效实现形式,推进国有企业建立现代企业制度,提高职工对企业经营管理的参与程度,调动职工的积极性,增强企业内部凝聚力,建立企业新型发展机制,规范企业职工持股行为,根据《中华人民共和国公司法》等有关法律、法规,制定本办法。
第二条 本办法适用于国有企业改制设立的股份有限公司、有限责任公司、股份合作制企业。
第三条 内部职工持股是指企业内部职工通过认购本公司股份成为股东的行为。职工股份既可由职工本人以自然人身份直接持有,也可设立职工持股会集中管理持有。
第四条 实行内部职工持股的企业要严格按照《公司法》要求,建立健全公司法人管理机构,规范运作。
享有特许经营权的企业,暂不实施内部职工持股。基础产业以及对区域经济发展起重要作用的大中型骨干企业实施内部职工持股,须报当地人民政府批准。

第二章 股份设置
第五条 内部职工股份既可通过增资扩股方式设立,也可通过产权受让方式设立。
第六条 内部职工持股数额,应当根据企业规模和职工出资能力确定。允许国有小企业内部职工持股总额占控股地位。允许职工以产权受让方式全额置换小企业的国有股权。
第七条 职工持股方案须经职工代表大会讨论通过,并经企业产权方同意。

第三章 股份认购
第八条 坚持职工自愿出资持股的原则。职工可以持有股份,也可以不持有股份。职工个人持股数额允许存在差异。不得强迫职工认购股份,不允许把职工持股与职工劳动关系、劳动保险等涉及职工切身利益的事项挂钩。
第九条 企业主要负责人个人持股数额应当是职工平均持股额的5倍以上。允许经营者持大股,允许业务、技术骨干多持股。
第十条 职工购股程序:
(一)职工提出认购申请;
(二)确定职工个人认购股份数额;
(三)办理购股手续;
(四)公布职工持股数额;
(五)公司签发股权证书,设立职工持股会的由持股会向会员出具职工股权证明文件;
(六)公司将职工持股名册上报审批部门备案。
第十一条 对于经审计确认合法的历年的工资、奖金结余,经企业职工代表大会同意,可以按职工工龄、贡献、职务等量化给职工。量化部分可以参加分红、表决,但不得转让和继承。职工应当按不低于1∶1的比例以现金认购股份。
第十二条 企业改制以后完成国有资产保值增值等有关指标的,经企业产权方和职工代表大会同意,可将净资产增值部分的10%折成股份用于奖励企业管理人员以及其他有重大贡献的企业人员。

第四章 资产评估与作价
第十三条 实施内部职工持股的企业,资产须经具有评估资格的评估机构评估,评估结果应当按有关规定报经有权部门确认。
第十四条 企业以评估确认的经营性净资产科学合理设置股份。全额置换的应以评估确认的经营性净资产作为底价。
第十五条 以产权受让方式实施职工持股的,职工购股一次性付清款项的可给予不高于10%的优惠。
第十六条 国有小企业以全额置换方式将产权出售给企业多数职工(60%以上)改制为股份有限公司、有限责任公司或股份合作制企业的,可以给予不高于底价10%的优惠。

第五章 股份转让与红利分配
第十七条 职工所持股份允许内部职工之间转让流动。转让办法由公司章程及持股会章程确定。职工股份转让后,应及时办理股权变更登记手续。
公司董事、监事和经理所持股份在职期间不得转让。
第十八条 职工所持股份不得退股。职工劳动关系解除或者终止的,其所持股份的处理由公司章程或持股会章程作出规定。
第十九条 职工所持股份不得采取保息分红的办法。公司利润分配应同股同权,不得损害国家和其他股东的权益。
第二十条 经公司股东会同意,鼓励职工将应分得的红利全部留在企业增加投资、扩大股本。

第六章 职工持股会
第二十一条 职工持股会是受职工股东委托专门从事企业内部职工股管理,并依法代其行使股东权利的组织。职工持股会接受本企业工会指导,经本企业工会委员会同意,并报上一级总工会批准后,可以以企业工会社团法人资格作为公司股东。
第二十二条 企业建立持股会,应当具备以下条件:
(一)企业发展符合国家产业政策;
(二)最近三年内财务会计文件无虚假记载;
(三)企业职工有建立持股会的要求。
第二十三条 建立职工持股会程序:
(一)由法人机关与工会共同制定建立职工持股会方案;
(二)股东会、职工代表大会审议通过;
(三)工会根据通过的方案组织筹备;
(四)筹备方案报当地主管政府或者其指定的部门审批;
(五)经审批同意后,由工会组织实施,成立职工持股会。
第二十四条 职工持股会应当制定章程,对职工持股的条件、范围、会员的权利和义务以及持股会的议事程序、议事规则和常设机构设置等有关问题作出规定,规范职工股权的管理。职工持股会章程须经职工持股会员大会表决通过。
职工持股会内部不实行自然人控股。持股额超过平均持股额5倍的应当作为自然人持股,不参加持股会。
第二十五条 职工持股会设立管理委员会,管理委员会成员由职工持股会会员大会选举产生。管委会负责召集会员大会,并向大会报告工作;执行会员大会的决议;制定持股会的基本管理制度;负责职工股份的正常管理工作;收集、整理、反映会员的意见;履行持股会章程规定的其他
职责。
管理委员会的人员编制、经费、办公场所由公司负责提供。管理委员会的经费开支应当定期公布,并接受群众监督。
第二十六条 职工持股会选举产生职工股权代表,依照《公司法》和公司章程有关规定进入公司股东会、董事会和监事会,参与公司重大经营决策和监督,表达持股职工的意见,维护持股职工的合法权益,行使股东、董事、监事职权,并承担相应的责任和义务。

第七章 附 则
第二十七条 上市公司不适用本办法。按本办法实行职工持股的企业,上市时按照国家有关法律、法规的规定办理。
集体企业、乡镇企业职工持股参照本办法执行。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。



第一条 为深入贯彻科教兴省战略,充分调动科技人员的积极性和创造性,促进科技成果转化为生产力,根据《中华人民共和国科学技术进步法》、《中华人民共和国促进科技成果转化法》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本规定。
第二条 鼓励科技成果参与收益分配,正确处理国家、集体和个人之间的分配关系,进一步完善科技成果完成者、成果转化实施者和投资者之间的分配关系。
第三条 积极探索科技成果参与收益分配的多种有效形式,建立有利于产、学、研相结合,有利于团结协作、联合攻关的分配机制,进一步提高技术开发的经济效益和社会效益,加速科技成果转化为生产力。
第四条 企业、高等院校、科研机构等单位可以通过多种形式支付科技人员报酬。根据国家和省有关规定,可实行报酬与效益挂钩的工资和奖励制度;可与科技人员签订技术承包协议,按协议支付报酬;可从技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务的收入中,提取一定比例分配给科
技人员;可从单位拥有的技术股份中提取一定比例奖励给作出突出贡献的科技人员。
第五条 科研机构、高等院校以技术转让方式将职务科技成果提供给他人实施的,应当从技术转让所取得的净收入中提取不低于20%的比例,奖励给职务科技成果完成者和本单位为成果转化做出重要贡献的其他人员。
第六条 科研机构、高等院校将职务科技成果自行实施转化或者与他人合作实施转化的,应当在项目成功投产后,连续3至5年内,从实施该科技成果的年税后净收入中提取不低于5%的比例,奖励给职务科技成果完成者和为成果转化做出重要贡献的其他人员。
第七条 采用股份形式的企业实施职务科技成果转化的,可以用不低于科技成果入股时作价金额20%的股份,奖励给职务科技成果完成者和为成果转化做出重要贡献的其他人员,该持股人依据其所持股份享受收益。
第八条 在研究开发和成果转化中作出主要贡献的人员,所得奖励份额应不低于奖励总额的50%。
第九条 对科技人员奖励总额超过技术转让净收入或科技成果作价金额50%,以及超过实施转化年净收入20%的,应由单位集体研究后,提交单位职工代表大会讨论决定。
第十条 国有科研机构、高等院校持有的高新技术成果在成果完成后1年未实施转化的,科技成果完成者和参加者在不变更职务科技成果权属的前提下,可以根据与本单位的协议进行该项科技成果的转化,并享有协议约定的权益。
第十一条 对作为技术储备而未能适时实施转化的职务科技成果,单位可根据实际情况,对成果完成者给予奖励。
第十二条 允许国有和集体性质的高新技术企业吸收本单位的业务骨干参股,以增强企业的凝聚力;企业实行公司制改造时,允许业务骨干作为公司发起人。
第十三条 科技成果拥有者可将专利技术、专有技术作价,认缴有限责任公司或股份有限公司股份,技术出资者成为公司股东,相应的科技成果形成公司的法人财产。股份合作制、合伙制等其他类型企业参照执行。
鼓励科技人员在企业、科研机构改制时,以现金认购公司股份。
第十四条 以高新技术成果向有限责任公司或非公司制企业出资入股的,高新技术成果的作价金额可达到公司或企业注册资本的35%,另有约定的除外。
第十五条 以科技成果入股的,应当按照国家有关法律、法规和规定对科技成果进行认定并评估作价。
合资一方为国有单位或国有控股企业的,科技成果的评估结果需报国有资产行政管理部门确认。
第十六条 技术股东与其他股东具有同等的法律地位,按所持股份享有资产收益、重大决策和选择管理者等权利,并对公司承担有限责任。
第十七条 科技人员可以在完成本职工作的前提下,在其他单位兼职从事研究开发和成果转化活动。高等院校和科研机构应当支持本单位科技人员利用节假日和工作日从事研究开发和成果转化活动,单位应当建章立制予以规范和保障。
第十八条 国有科研机构、高等院校的科技人员可以离岗创办高新技术企业或到其他高新技术企业转化科技成果。实行人员竞争上岗的科研机构、高等院校,应当允许离岗人员在单位规定的期限内(一般为2年)回原单位竞争上岗。
第十九条 公司设立登记、变更登记或者国有企业、科研机构改制时,对职务科技成果作价入股的,在该技术股份中可以提取不低于20%的比例,奖励给职务科技成果完成者和本单位为成果转化做出重要贡献的其他人员。具体比例由单位根据实际情况经职工代表大会讨论决定。
第二十条 国有企业、科研机构改制时,经单位集体研究和职工代表大会同意,并报有权部门批准,可以允许将前3年职务科技成果实施转化成功所新增税后利润的不超过10%部分,作为原单位技术积累,一次性折成公司股份,奖励给该项科技成果完成者和为成果转化做出重要贡献
的其他人员。
第二十一条 提取的技术积累一般不超过改制时进入公司股本的原单位净资产的30%。原单位在前3年已对科技人员进行奖励的,改制时可相应扣减技术积累额。
第二十二条 对科技成果转化执行现行的税收优惠政策。科研机构、高等院校的技术转让收入免征营业税。科研机构、高等院校服务于各业的技术成果转让、技术培训、技术咨询、技术承包所取得的技术性服务收入暂免征收所得税。
第二十三条 科技人员持有的技术股份所得红利再投资本企业的,可以按照国家和省有关规定办理。
第二十四条 企业、高等院校、科研机构等单位在住房分配方面应适当向科技人员倾斜,优先解决优秀科技人员的住房问题。实行货币化分房后,也可从单位实际出发,对科技人员建立相应的住房补贴制度,提高科技人员的购房支付能力。
第二十五条 本规定自发布之日起施行。



1999年7月28日

财政部 国家经贸委关于印发《重大装备国产化创新研制项目贷款贴息资金管理办法(试行)》的通知

财政部 国家经贸委


财政部 国家经贸委关于印发《重大装备国产化创新研制项目贷款贴息资金管理办法(试行)》的通知

1997年8月18日,财政部 国家经贸委


国务院有关部门,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、经贸委(经委、计经委):
为支持重大装备国产化创新研制工作,充分调动行业、地方、金融、投资机构和企业等各方面进行重大装备国产化研制的积极性,中央财政决定对部分重大装备国产化创新研制项目给予贷款贴息。为了加强贷款贴息资金的管理,提高资金的使用效益,我们制定了《重大装备国产化创新研制项目贷款贴息资金管理办法(试行)》,现印发你们,请遵照执行。执行中如遇到什么问题,请及时报告我们。


第一章 总 则
第一条 为了支持重大装备国产化创新研制工作,充分调动行业、地方、金融、投资机构和企业等各方面进行重大装备国产化的积极性,中央财政决定对部分重大装备国产化创新研制项目贷款给予贴息。
第二条 为了加强重大装备国产化创新研制项目贷款贴息资金的管理,特制定本办法。

第二章 补 贴 原 则
第三条 贴息分为全贴息和半贴息两种形式。
第四条 贴息资金主要支持市场需求量大、对行业和地区经济发展有重大促进作用的重大关键设备的国产化创新研制。
第五条 贴息所支持的项目一般应在2年内完成。

第三章 审 批 程 序
第六条 行业主管部门或省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委(经委、计经委)依据行业、地区发展规划和国家经贸委编制的“重大装备国产化目录”,组织企业申报项目。
第七条 申请贴息的项目,由企业编写《重大装备国产化创新研制项目建议书》,并按企业隶属关系提出贴息申请。
(一)地方企业申报的项目,由省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委(经委、计经委)与财政厅(局)审核后联合上报国家经贸委和财政部。
(二)中央直属企业申报的项目,由行业主管部门审核后报送国家经贸委和财政部。
经国家经贸委和财政部审查同意后,由企业编制《重大装备国产化创新研制项目可行性研究报告》(以下简称《可行性研究报告》)。
第八条 企业编制的《可行性研究报告》按企业隶属关系,由行业主管部门或省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委(经委、计经委)会同财政厅(局)组织审查,并在通过承贷银行评估的基础上进行批复。批复意见(附《可行性研究报告》、承贷银行评估结论意见)报送国家经贸委和财政部。经核准后,由项目承担单位与国家经贸委技术与装备司签订《重大装备国产化创新研制项目贷款贴息合同》。
第九条 国家经贸委和财政部共同编制《重大装备国产化创新研制项目贷款贴息年度计划》。
第十条 项目完成后,国家经贸委委托有关行业主管部门或省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委(经委、计经委)会同财政厅(局)组织鉴定验收,并将鉴定验收意见分别报送国家经贸委和财政部。

第四章 贴息管理
第十一条 对贴息贷款项目,国家经贸委和财政部根据《重大装备国产化创新研制项目贷款贴息合同》和银行贷款利息结算清单,联合下达贴息资金。中央直属企业的贴息资金由行业主管部门转拨;地方企业的贴息资金由同级财政部门转拨。
第十二条 企业收到的贴息资金,按财政部有关规定执行。
第十三条 行业主管部门或省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委(经委、计经委)、财政厅(局)应加强对贷款贴息项目的管理,定期进行跟踪检查,确保贴息资金专款专用。
任何部门和地方不得以任何形式截留或挪用贴息资金。对擅自改变资金用途的部门、地方和企业,除全额收回贴息资金外,还将取消今后享受贴息的资格。
第十四条 对未能按贷款贴息合同规定完成重大装备国产化创新研制任务的项目,将取消贴息资格。
第十五条 行业主管部门或省、自治区、直辖市及计划单列市经贸委(经委、计经委)同财政厅(局),于每年12月将贷款贴息项目的进展情况及贴息资金的落实和使用情况及时报送国家经贸委和财政部。

第五章 附 则
第十六条 本办法由财政部和国家经贸委负责解释。
第十七条 本办法自发布之日起试行。


一、土地一级开发的概念
土地一级开发也称土地储备开发、土地整理、土地综合整治、土地成片开发等,目前尚无统一的学理定义,各地具体政策与法规与规章的规定也不同。归纳而言,土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对开发范围内的土地统一进行征收、拆迁、安置、补偿以及市政基础设施建设,以达到土地出让条件的行为。相对而言,通常将土地出让后进行的房地产建设称为二级开发。
土地一级开发这一概念是在北京市2000年12月8日通过的《中关村科技园区条例》中正式出现的。2001年4月30日,国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出:“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”之后,土地储备开发制度得到快速发展,成为我国一项基本土地制度。

二、各地关于开发商参与土地一级开发的相关规定
目前我国并无统一的关于土地一级开发的法律、法规和规章,但各地方政府均有自己的规定,各有特色。下面就几个比较有代表性的省、市的有关土地一级开发的规定进行简要介绍:
1、北京市
北京关于土地一级开发的法规主要有:《北京市国有建设用地供应办法(试行)》、《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程示意图》等。北京土地一级开发的模式为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存。开发商可通过以下两种方式参与一级开发:政府委托管理,即开发商受托负责土地开发具体管理,按照规定开发商的管理费用不高于土地储备开发成本的2%;政府委托开发,即开发商受托负责实施土地开发,包括负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施,按照规定开发商利润率不高于预计开发成本的8%。2009年之后,北京市的土地一级开发的开发模式逐渐转变为政府主导型,开发商参与土地一级开发的机会越来越少,逐渐淡出。
2、上海市
上海是最先试水土地储备制度的地方政府。与北京模式不同,上海主要是由政府授权直属的多家大型国有企业进行土地一级开发。土地开发企业隶属于政府,代表土地储备中心行使土地储备职能。 上海的相关法规有《上海市土地储备办法》等。
3、重庆市
重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是重庆市政府,代表市政府实施一级开发的机构是几个国有控股企业。出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10%,作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户。
4、成都市
成都市关于土地一级开发的规定是《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理意见的通知》。该通知主要内容包括:
首先,规定一级土地整理是依据土地利用总体规划和城市总体规划,按照城市、区域功能定位和经济社会发展要求,对新征收土地、旧城改造土地实施成片整理、征地补偿、拆迁安置、土地平整,完成地上及地下市政基础设施、城市公共公益配套设施建设,按期达到土地出让标准的土地初级开发行为。
其次,强调市政府对储备土地的统一开发管理。市土地储备中心纳入储备范围的土地,未经市政府批准,各区不得引进社会资金进行一级土地整理。
第三,引入竞争机制。一级土地整理项目范围、规模、内容明确后,应积极引入市场竞争机制,以招投标或挂牌方式确定投资商。
第四,采取土地收益梯度分成方式。保证土地成交价格越高、政府收益越大的动态收益分配机制。
5、海南省
海南的土地一级开发特点是:资源丰富,竞争者较少,政策优惠。2006年海南省出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出:“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分,按照市、县政府所得不得低于30%的比例,确定市、县政府与主开发商的分成比例。”海南土地一级开发商最高可以得到70%的利润,与其他地区相比,这一政策非常具有吸引力。但2010年春节前后,海南房地产被热炒飙升,估计近期海南国土部门会出台相关政策,土地一级开发模式可能也会逐渐发展为政府主导的模式。

三、开发商参与土地一级开发应注意的法律问题
1、项目合法性问题
对于土地一级开发商来说,在投资开发土地一级开发项目时,首先需要考虑的问题是土地一级开发项目是否合法。由于目前国家对土地一级开发没有法律层面的规定,各地规定并不一致,而且各地地方政府操作也比较乱,实践中有些项目的合法性方面存在问题。若项目合法性方面存在瑕疵,将会给开发商带来很大的潜在法律风险,因此,开发商应重视项目的合法性问题。开发商可主要从以下几个方面对土地一级开发项目的合法性进行审查:
(1)项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划
实践中,有些地方政府急于进行城市建设,甚至在城市总体规划和土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下,就委托开发商开始进行土地一级开发,这对于开发商来说风险很大,若将来城市总体规划和土地总体利用计划得不到批准,地方政府又无力偿还开发商已发生开发的成本,开发商将面临投入资金无法收回的风险。
(2)立项文件的合法性
开发商在签订合同之前应认真审核项目立项文件的合法性,比如是否经有审批权限的政府批准立项、是否存在立项文件的内容与实际操作不一致的情形,等等。在实践存在着一些须经省级政府批准但只有地方县级政府或经济开发区管委会的批文的情形,若出现上述情形,开发商须对立项文件进行补充和完善。
(3)其他相关项目文件的合法性
开发商还应认真审核其他项目文件的合法性,比如控制性规划文件是否已经批准,征地拆迁文件合法性等。另外,开发商为外商投资企业的,须注意审查自身是否符合《外商投资产业指导目录》等相关外商投资的法律法规的规定。

2、签约程序问题
综合分析各地有关土地一级开发的规定,大多规定政府要求通过招标方式确定土地一级开发商。但实践中,很多地方政府并未严格遵守招标确定开发商的程序,而是直接与开发商签订土地一级开发协议。对于开发商来说,则须注意签约程序的合法性,以防上级政府以未通过合法程序而不认可开发商的一级开发主体地位。就此问题,即使地方政府已就一级开发事宜与开发商协商一致,开发商也应建议地方政府按照规定通过招标形式签约。当然,由于有关土地一级开发的地方规定并非属于法律或行政法规层面,即使不通过招标形式通常也并不会因此导致一级开发合同无效。

3、开发商应把握的土地一级开发合同中的要点
开发商签订一份内容完善的土地一级开发合同,能够有效防范土地一级开发过程中的各种风险,比如拆迁难风险、政策变化风险、土地出让价格风险等。从开发商的角度而言,签订土地一级开发合同时应注意把握以下要点:
(1)约定征地拆迁安置补偿工作由政府负责承担
对于开发商来说,在目前国情下很难自主完成拆迁安置补偿工作。在此情况下,开发商应要求在土地一级开发合同中约定征地拆迁安置补偿工作由政府方面承担,开发商只负责承担相关费用。通常情况下,开发商可采取如下两种方式承担费用:政府包干和据实支出。政府包干,即开发商与政府约定一个包干费用,由政府包干完成征地拆迁安置补偿工作。据实支出,即开发商根据政府拆迁安置工作的进展逐步据实支出费用。开发商可根据项目具体情况决定采取适当的费用承担方式。
(2)约定分期分块滚动开发、减轻资金压力
对于开发商来说,土地一级开发占用资金量大、周期长、利润率低,因此,若想减轻资金压力,可在合同中约定采用分期分块滚动开发的方式,即将项目范围内的土地,根据规划情况分割成不同的区域地块,按照优先顺序分期先后投资开发各区域地块,成熟一块、出让一块,出让后收回成本和收益再投入下一区域地块,这样滚动开发可有效减轻资金压力,同时也可降低投资风险。
(3)约定政策变化时由政府承担责任
政策变化风险对开发商来说是不可预知的风险,比如国家或上级政府对项目规划作出重大调整或被撤。对于该等风险,开发商可在合同中约定由政府承担政策变化风险。但须注意的是,在约定土地出让收益分成方式时,若项目重大调整或被撤时尚无土地出让收入,则存在开发商投资回报落空的风险,在此情况下,须明确约定政策变化时开发商收回资金和收益的方式。
(4)约定土地开发成本的组成
土地开发成本是土地一级开发合同重要条款之一,开发商订立合同时必须明确约定。通常情况下,开发商应将就土地一级开发项目支出的所有费用均计入土地开发成本。但须注意的是,开发商计入的成本最终须经政府审核确认,若开发商的某项支出政府审核后不认可,且也未在合同中列明,开发商将不得不自行承担该等费用。同时,在合同中列明土地开发成本有利于开发商预估和控制项目投资总额,也可使开发商有理由拒绝投入政府要求承担的合同中未列明的费用。
值得注意的是,各地政府规定的土地开发成本(主要包括征地拆迁补偿、市政基础设施建设费用等)虽然大致相同,但也有很多不同之处,开发商须根据各地规定灵活掌握。比如,对于融资成本(贷款利息)各地约定就不一致,北京相关规定中明确规定土地开发成本包含贷款利息,而成都相关规定中就明确约定不能将融资成本(利息)作为开发成本。
(5)约定收益分配方式
对开发商来说,可根据项目具体情况约定不同的收益分配方式。通常情况下,土地一级开发的收益分配方式有如下几种:
A.固定收益:开发商的投资收益=土地开发成本×固定收益率。也可约定每年固定收益率,按每年投入的开发成本计算投资收益。相对下述按比例分配收益方式而言,开发商采用固定收益率方式,资金及收益收回的安全性较高,可有效规避土地出让价格风险,但通常收益率不会太高。
B.按比例分配收益:开发商的投资收益=(土地出让收入-土地开发成本)×开发商分配比例。相对于固定收益方式而言,按比例分配收益方式中开发商收益比例通常较高,而且关键是有利于开发商受让开发项目中出让地块的国有建设用地使用权,进行二级开发。实践中,很多开发商参与土地一级开发就是为了便于二级拿地,采取按比例分配收益方式,可使一级开发商在土地出让竞价中处于非常有利的地位,因为土地出让价格中含有一级开发商按约定比例可分取的收益,土地出让价格越高一级开发商可分取的收益也越多。但采取该种方式,开发商须注意防范土地出让价格风险,有必要约定出让价格低于开发成本时的处理方法和责任承担。
C.固定收益+按比例分配收益:开发商的投资收益=固定收益+按比例分配收益。这种方式具有上述两种方式的优点,开发商既保证了固定收益,又有参与分配的权利,但政府通常会相应调低固定收益率和收益分配比例。