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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?/蔡英杰

时间:2024-07-06 22:25:52 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9627
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房屋中介收费有没有标准? 如何监管房屋中介?

蔡英杰


  引子:现在这个社会上,什么行当最赚钱,可能说什么答案的都有,毕竟每个人的角度不一样。但是我要说的这个行当可能并非一个独立的行当,这个行当几乎寄生在每一个或几个其他行业上,它完全依附于其他行业的存在而存在。而且,几乎是每出现一个新的行业,这个行当亦会随之产生。没错,这个行当就是中介。

  在今天,有人称这个行当或从事这个行当的人为居间商、中间人、代办商、中间商或经纪人的,而在我国古代则称其为牙人或掮客,具体是指为买主与卖主之间签订买卖合同(广义上的)而收取手续费或佣金的人。

  可以不太夸张的说,自古以来,掮客这个行当向来是有市无价的,基本上属于无监管的灰色地带。凡事你情我愿,别人也挑不出毛病。在当今社会,如上所述,几乎各行各业都有掮客。房地产行业的掮客就是像“我爱我家”、“链家”以及各种置业公司这样的房屋中介,其正式工作人员被称之为“房地产经纪人”,弄的跟娱乐圈似的。不过,我国的法律还算不错,对这个行当是有监管的,“有市无价”在房屋中介这个圈子里不是,至少从立法上不能是有市无价的。

国家规定

  早在1995年7月,国家计委(就是现在的发改委,各类市场价格管理是其主要业务之一)和建设部就下发了《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格第971号)。在这个文件里,有以下几点值得关注,毕竟该文件仍然有效:

  1、房屋中介可以向委托人收取合理的费用,但是需要依据该文件规定的收费办法和收费标准,由房屋中介与委托方双方协商确定中介费;
  2、房屋中介实行明码标价制度,即其应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项;
  3、收费服务主要有:
 
  (1)咨询收费:

  包括口头咨询和书面咨询,其中口头咨询费由双方协商确定,书面咨询费又分为普通咨询报告收费标准为300-1000元,复杂一点的咨询报告收费标准不超过咨询标的额的0.5%。但是有一点需要注意的是,上述收费保准只是指导性参考价格,实际成交收费标准由委托方和房屋中介协商确定。什么叫指导性参考价格呢?说白了,就是没有强制性,国家鼓励号召按照或参考这个价格来收费,但是超过或低于这个价格也是可以的,政府管不着。所以,上述咨询收费的标准基本上是没有太大实质意义的。

  (2)房地产价格评估收费:

  由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。

  (3)房地产经纪收费

  房屋中介接受委托,进行居间代理所收取的佣金。这是房屋中介收入的主要来源,也是普通老百姓所谓的“房屋中介”的真正含义。房屋中介费根据代理项目的不同实行不同的收费标准:

  (1)房屋租赁中介费

  无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。(各地会有一些调整)

(2)房屋买卖中介费

  按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

  如果实行独家代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。房屋中介费通常由房屋中介机构向委托人收取,实践中,租房情况下,既有向房东收取中介费的,也有向房客收取中介费的,在房屋买卖情况下,通常是向购房者收取中介费的,这些通常会在明确写在房屋买卖合同或居间服务协议中。

  凡房屋中介自立名目乱收费、擅自提高收费原则和收费标准或越权制定、调整收费标准的,属于价格违法行为,可由物价检查机构按有关法规予以处罚。

  计价格第971号文出台之后,各地结合实际情况也纷纷制定了各自的实施细则或操作规范。

北京规定

  根据《北京市物价局北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字【1997】第398号),房屋对房屋买卖交易收取的中介费应按成交价格总额分档累进计收:其中房屋交易价格在500万元以下的,按2.5%收取;房屋交易价格在501-2000万元的,按2%收取;2001-5000万元的,按1.5%收取;房屋交易价格在5001-10000万元的,按1%收取;房屋交易价格在10001万元以上的,按0.5%收取。其中实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。在一定程度上说,京价(房)字【1997】第398号文比起1996年出台但仅试行1年的京价(房)字(1996)第396号文对普通老百姓是一个倒退,因为该文件对于500万以下的房子统一收费标准为2.5%。

  对于北京的这个规定,笔者相当钦佩当时的制定者,即北京市物价局和房土局的勇气和智慧,能在1997年就把价值几千万甚至上亿的情况的收费标准划分的如此详细,的确是人才。此外,京价(房)字【1997】第398号文还提出房屋中介应除应严格执行政府规定的收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务,并对服务内容的真实性和合法性负责之外,还规定因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的,应承担相应的民事或行政责任,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

关于实施《中华人民共和国行政许可法》清理有关规章、规范性文件的决定

新闻出版总署


关于实施《中华人民共和国行政许可法》清理有关规章、规范性文件的决定


  《关于实施〈中华人民共和国行政许可法〉清理有关规章、规范性文件的决定》已经2004年6月16日新闻出版总署(国家版权局)第2次署(局)务会议通过,现予公布,自2004年7月1日起施行。

新闻出版总署署长

国家版权局局长   石宗源

二OO四年六月十八日

关于实施《中华人民共和国行政许可法》清理有关规章、规范性文件的决定

  为贯彻实施《中华人民共和国行政许可法》,落实国务院行政审批制度改革的成果,推进新闻出版行政审批制度改革,特作出如下决定:

  一、《计算机软件著作权登记办法》(国家版权局令第1号,2002年2月20日)第六条第三款:“经国家版权局批准,中国版权保护中心可以在地方设立软件登记办事机构”修改为:“中国版权保护中心可以在地方设立软件登记办事机构,并须在设立后一个月内报国家版权局备案。”

  二、《外商投资图书、报纸、期刊分销企业管理办法》(新闻出版总署令第18号,2003年3月17日)

  (一)第七条第(二)项“法定代表人或总经理应取得出版物中级以上发行员职业资格证书,发行专业人员应取得出版物初级以上发行员职业资格证书;”修改为:“法定代表人或者总经理应取得中级以上出版物发行员职业资格证书或者新闻出版总署认可的与出版物发行专业相关的中级以上专业技术资格证书;”

  (二)第八条第(二)项“法定代表人或总经理应取得出版物中级以上发行员职业资格证书,发行专业人员应取得出版物初级以上发行员职业资格证书;”修改为:“法定代表人或者总经理应取得中级以上出版物发行员职业资格证书或者新闻出版总署认可的与出版物发行专业相关的中级以上专业技术资格证书;”

  (三)第十条第(三)项“各方投资者的营业执照或注册登记证明、资信证明文件和法定代表人的有效证明文件以及职业资格证书。”修改为:“各方投资者的营业执照或者注册登记证明、资信证明文件和法定代表人的有效证明文件以及职业或者技术资格证书。”

  三、《电子出版物管理规定》(新闻出版署令第11号,1997年12月30日)第四十二条“电子出版物复制单位改变名称、业务范围、企业类型,合并或者分立,应当依照本规定第三十八条、第三十九条的规定重新办理审批手续。电子出版物复制单位改变地址、主要负责人或者法定代表人的,应当经主办单位审查同意后,向所在地省、自治区、直辖市新闻出版局申请变更登记,并由省、自治区、直辖市新闻出版局报新闻出版署备案。”修改为:“电子出版物复制单位改变业务范围、合并或者分立,应当依照本规定第三十八条、第三十九条的规定重新办理审批手续。电子出版物复制单位改变名称、地址、企业类型、主要负责人或者法定代表人的,应当经主办单位审查同意后到工商行政管理部门办理变更登记,并在变更后一个月内通过省、自治区、直辖市新闻出版行政部门报新闻出版总署备案。”

  四、《报纸管理暂行规定》(1990年12月25日)

  (一)第三十四条“报纸的变更是指:变更主管部门、主办单位、名称、文种、刊期、开版、定价、发行范围,临时增版、临时增期和中断出版等。”修改为:“报纸的变更是指:变更主管部门、主办单位、名称、文种、刊期、开版、发行范围,临时增期和中断出版等。”

  (二)第三十九条“正式报纸需临时增版、增期的,报社应持主管部门的批准文件在三十天前向新闻出版行政管理部门提出申请(因特殊情况,未能在三十天前申请的,须经特别批准)。中央单位的报纸,由新闻出版署审批;地方单位的报纸,由所在地省级新闻出版行政管理部门审批,经批准后方可出版。正式报纸临时增版、增期应按批准文件规定的日期、文种、开版等进行出版,其内容应与报纸的宗旨、编辑方针一致;临时增版、增期的报纸印数应与主报的印数一致(因特殊情况,临时增期印数需少于主报印数的,须经特别批准),并随主报发行。不得单独发售或借此提高报纸定价。非正式报纸不得临时增版、增期。报纸不得随意减版、减期(因不可抗力的情况引起的除外)。”修改为:“报纸需临时增期的,报社应持主管部门的批准文件在三十天前向新闻出版行政部门提出申请(因特殊情况,未能在三十天前申请的,须经特别批准)。中央单位的报纸,由新闻出版总署审批;地方单位的报纸,由所在地省、自治区、直辖市新闻出版行政部门审批,经批准后方可出版。报纸临时增期应按批准文件规定的日期、文种、开版等进行出版,其内容应与报纸的宗旨、编辑方针一致;临时增期的报纸印数应与主报的印数一致(因特殊情况,印数需少于主报印数的,须经特别批准)并随主报发行,不得单独发售或者借此提高报纸定价。报纸不得随意减期(因不可抗力的情况引起的除外)。”

  (三)第四十条“正式报纸出版‘号外’,须事先向新闻出版行政管理部门报告,经同意后方可出版。中央单位的报纸,向新闻出版署报告;地方单位的报纸,向所在地省级出版行政管理部门报告。”修改为:“报纸出版单位遇国内、国际重大活动、重大事件或者重大的公益性活动可出版‘号外’,出版时间不得超过三天,‘号外’要在一定范围内免费赠阅,不得定价发行。中央单位的报纸出版‘号外’在15日内向新闻出版总署备案,地方单位的报纸出版‘号外’在15日内向所在地省、自治区、直辖市新闻出版行政部门备案。出版时间在三天以上的,为临时报纸,按创办报纸的程序申请临时‘国内统一连续出版物号’。”

  五、由于涉及的行政审批事项已被国务院决定取消,以下文件予以废止:

  (一)《关于出版报纸精选本问题的通知》(90)新出报字第1646号;
  (二)《关于重申新武侠小说、古旧小说需专题报批的通知》(88)新出图字第626号;
  (三)新闻出版署《关于性知识、性科学图书出版的通知》(88)新出图字1351号;
  (四)新闻出版署《关于出版鲁迅著作的意见》(96)新出图46号;
  (五)《关于重申出版鲁迅著作有关规定的通知》新出图〔1999〕753号;
  (六)《在京举办新闻发布会登记暂行办法》(93)新出报1243号;
  (七)《关于报纸增出地方广告专版的规定(试行)》(96)新出报3号;
  (八)《关于加强对出版“地方广告版”管理的通知》新出报刊〔2000〕921号。

  六、新闻出版行政部门根据需要可以将其实施的行政许可事项委托下一级新闻出版行政部门实施。

  七、新闻出版总署其他规章、规范性文件中关于行政许可条件、期限、程序等的规定不符合《中华人民共和国行政许可法》的,一律按照《中华人民共和国行政许可法》的规定执行。
  八、本决定自2004年7月1日起开始实施。






甘肃省地震监测设施和地震观测环境保护规定

甘肃省人民政府


甘肃省地震监测设施和地震观测环境保护规定

甘肃省人民政府令第31号


  《甘肃省地震监测设施和地震观测环境保护规定》已经2006年9月22日省人民政府第89次常务会议讨论通过,现予公布。自2006年12月1日起施行。



省长 陆浩
二○○六年十月十四日



甘肃省地震监测设施和地震观测环境保护规定

  第一条 为了加强地震监测设施和地震观测环境保护,保障地震监测、预测和地震科学研究工作的顺利进行,提高地震监测能力,根据《地震监测管理条例》,结合本省实际,制定本规定。

  第二条 本省行政区域内的地震监测设施和地震观测环境的保护适用本规定。

  第三条 本规定所称地震监测设施,是指本省行政区域内的国家级地震监测台网、省级地震监测台网、市县(包括市州、县区市,下同)级地震监测台网、专用地震监测台网和社会地震监测台站(点)的设备、仪器、装置、专用场地场所、监测标志、数据通信传输系统设施及附属设施。
本规定所称地震观测环境,是指保障地震监测设施得以正常发挥工作效能的周围各种因素的总体。

  第四条 各级人民政府应当加强地震监测设施和地震观测环境的保护。

  各级人民政府负责管理地震工作的部门或者机构负责地震监测设施和地震观测环境的保护管理和监督检查工作。

  地震监测工作是服务于经济建设、国防建设和社会发展的公益事业。公安、国土资源、建设、城乡规划、交通、水利、电力、质量技术监督、测绘、环保、通信、铁路、民航等有关部门和单位,按照各自的职责,做好地震监测设施和地震观测环境的保护工作。

  第五条 建设、城乡规划、地震等工作部门要加强协作,处理好保护与发展的关系,在促进经济发展的同时,做好地震监测设施和地震观测环境保护工作。

  第六条 编制地震监测台网规划时,应当坚持布局合理、资源共享的原则,并与土地利用总体规划和城乡规划相协调。地震监测台网规划报当地国土资源与城乡规划部门备案。

  第七条 地震观测环境应当按照地震监测设施周围不能有影响其工作效能的干扰源的要求划定保护范围。具体保护范围按照地震台站观测环境技术要求国家标准界定。

  第八条 国家级地震监测台网、省级地震监测台网、专用地震监测台网和社会地震监测台站(点)地震监测设施的保护标志,由省人民政府地震工作主管部门会同公安部门设立。

  市县地震监测台网地震监测设施的保护标志,由市州、县区市负责管理地震工作的部门或者机构会同公安部门设立。

  保护标志的式样,由省人民政府地震工作主管部门统一规定。保护标志应当标明地震监测设施和地震观测环境保护的具体范围和要求。

  第九条 县级以上人民政府负责规划和建设项目审批的部门,在审批地震观测环境保护范围内的建设工程项目时,凡涉及国家级地震监测台网、省级地震监测台网和专用地震监测台网的,必须征得省地震工作主管部门的同意;涉及市县级地震监测台网的,必须征得负责管理的市州、县区市地震工作部门或者机构的同意;涉及社会地震监测台站(点)的,必须征得社会地震监测台站(点)管理部门的同意。未经同意,城乡建设规划主管部门不予核发选址意见书。

  建设单位应当向县级以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构提出书面申请和有关材料;负责管理地震工作的部门或者机构应当在10个工作日内提出书面意见。

  第十条 新建、改建、扩建工程项目,应当遵循国家有关测震、电磁、形变、流体等地震观测环境保护的标准,避免对地震监测设施和地震观测环境造成危害;重点工程建设,确实无法避免对地震监测设施和地震观测环境造成危害的,建设单位应当按照县级以上人民政府负责管理地震工作部门或者机构的要求,采取下列措施后,方可建设:

  (一)增建抗干扰设施。增建的抗干扰设施必须保证地震监测设施发挥正常工作效能,其建设费用由建设单位承担。

  (二)新建地震监测设施。在抗干扰措施无效情况下,应当将新建监测设施与原监测设施进行对比监测,正常运行满1年后,原地震监测设施方可拆除。确需提前拆除原地震监测设施的,建设单位应当提出申请,由县级以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构按地震台(站)管理权限,报上级地震工作主管部门批准。地震监测设施的新建和进行对比监测的费用由建设单位承担。

  第十一条 确需在地震观测环境保护范围内进行可能对地震监测设施造成临时性干扰活动的,实施单位应当将相关情况在15日前告知有关的地震工作管理部门,以便采取相应措施。所发生的费用由实施单位承担。

  第十二条 县级以上人民政府负责管理地震工作的部门或者机构的工作人员违反本规定,不履行监督管理职责,发现违法行为不予查处或者有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为,尚不构成犯罪的,对主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十三条 县级以上人民政府负责规划和建设项目审批的部门,违反本规定,在审批地震观测环境保护范围内的建设工程项目时,未征得有关人民政府负责管理地震工作的部门或者机构同意的,由县级以上人民政府责令改正。

  第十四条 违反本规定的行为,按照《地震监测管理条理》处罚。

  第十五条 本规定自2006年12月1日起施行。