中国银行业监督管理委员会


中国银行业监督管理委员会关于

进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知



为进一步加强对信托投资公司的审慎监管，规范信托投资公司办理集合资金信托业务的行为，维护信托当事人的合法权益，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》和《信托投资公司管理办法》，现就集合资金信托业务的有关问题通知如下：

一、集合资金信托业务是指信托投资公司根据委托人意愿、将两个以上（含两个）委托人交付的资金集中管理、运用和处分的资金信托业务。

二、信托投资公司办理集合资金信托业务时，应设立集合信托计划，并在集合信托计划开始推介前,逐一向注册地银监局报告。异地推介集合信托计划的，须先经注册地银监局审批其办理异地集合资金信托业务的资格，并在开始异地推介前向推介地银监局和注册地银监局报告，每个集合信托计划最多只能同时在信托投资公司注册地银监局辖内（城市不限）和另一个银监局辖内不超过两个城市推介,而且接受异地推介的资金信托合同，每份合同金额不得低于人民币一百万元（含一百万元），且机构委托人需同时出具其投资于该集合信托计划的资金不超过其净资产20%的证明文件，自然人委托人需同时出具个人稳定的年收入不低于十万元的收入证明。在任一时点，信托投资公司正在异地推介的集合信托计划不得超过两个。集合信托计划推介结束后5个工作日内，信托投资公司应当向注册地银监局和推介地银监局提交有关推介情况、接受资金委托情况的正式报告。

信托投资公司不得委托非金融机构推介集合信托计划。

异地推介是指信托投资公司亲自或委托其他金融机构在其注册地银监局辖区以外的其他城市向潜在的委托人散发集合信托计划推介材料（或作口头宣传）并接受资金信托的行为。

三、信托投资公司在履行报告程序时，至少应在集合信托计划开始推介前5个工作日，向注册地银监局和推介地银监局送达含如下内容的材料两份。推介地不是银监局所在城市的，除向推介地所属银监局报告外，应同时向推介地银监分局报送一份材料。在此期间，受理部门无异议的，信托投资公司可进行推介。

（一）集合信托计划的名称、目的和规模；

（二）信托资金运用范围和运用方案；

（三）信托合同样本；

（四）信托计划执行经理介绍及简历；

（五）项目尽职调查报告（适用时）；

（六）集合信托计划推介方案（应载明拟推介的具体城市）；

（七）与商业银行签订的信托资金代理收付协议（适用时）；

（八）最近一年来结束的集合信托计划的清算情况；

（九）异地集合资金信托业务资格批文复印件（适用时）；

（十）中介机构出具的关于集合信托计划合法合规性情况的法律意见书。

四、信托投资公司办理集合资金信托业务时，应当就委托人的资产状况（或个人收入）、收入稳定状况、投资经验、对金融风险的熟悉程度、风险承受能力、对信托制度和相关法规的了解程度进行尽职调查，并将有关材料妥善保管，以备监管部门检查。

五、信托投资公司办理集合资金信托业务，应对信托资金拟投向的项目进行尽职调查，出具独立的尽职调查报告。无具体运用项目要求或信托投资公司代为确定用途的集合信托计划，应在信托资金运用于特定项目前，对该项目履行尽职调查程序。对于有价证券投资集合信托计划，信托投资公司必须说明其投资策略、投资组合范围和风险控制策略（至少包括有关市场风险识别、计量、监控等手段和电脑系统情况，逐日盯市的市场风险控制措施，紧急情况下的止损制度），董事会和高级管理层各自的有效监控手段，完善的内部控制和独立外部审计安排等内容，并按规定定期向委托人、受益人披露信托财产的浮动损益状况。

在尽职调查报告中，除进行项目可行性分析、项目风险审查和内部风险控制机制评估外，还应披露该项目是否涉及关联方交易。涉及关联方交易的，应进一步披露关联关系的性质，可能发生的关联交易金额、占集合信托计划的比例、定价政策和依据、公允市场价格水平等。

前款所称“关联方”按财政部《关于印发〈企业会计准则??关联方关系及其交易的披露〉的通知》（财会字〔1997〕21号）及附件和《金融企业会计制度》（财会〔2001〕49号）的有关规定确认。

六、信托投资公司办理集合资金信托业务时，信托资金应逐步试行托管制。对拟投向的项目涉及关联方交易的或者投资于有价证券的，必须将该集合信托计划项下的资金交由合格的商业银行或其他合格的信托投资公司托管。信托投资公司应当与托管人签订托管合同，明确双方权利义务。托管人至少应对信托资金使用和收回情况、项目进展情况（或有价证券投资的合规性情况）、信托利益计算和分配情况予以监督，并每季度提交书面托管报告，由信托投资公司按规定定期向委托人、受益人和有关银监局披露。遇有信托投资公司违规操作、集合信托计划资金使用方的财务状况严重恶化、担保方不能继续提供有效的担保等重大情况时，托管人应当立即向信托投资公司注册地银监局提交书面报告。

七、信托投资公司将信托资金交付托管时，担任托管人的商业银行或其他信托投资公司应当与该信托公司、信托资金利用方没有利益冲突或关联关系，并具备以下条件：

（一）注册资本和资本充足率符合有关规定；

（二）具有3名以上熟悉信托业务和账户管理知识的专业人员；

（三）具有相应的信托资金托管账户管理系统；

（四）具有完善的内部稽核和风险控制制度；

（五）中国银监会规定的其他条件。

八、信托投资公司办理集合资金信托业务时，在任何一个会计年度与任何一个关联方交易的发生额不得超过集合信托计划的50%，并且交易条件不得劣于非关联交易情形下的一般条件。此外，在达成关联交易前，信托投资公司必须向全部受益人披露该关联交易条件和市场的一般交易条件。若代表全部受益权10%以上份额的受益人反对该关联交易条件的，信托投资公司应当暂停达成该关联交易，但按信托合同约定的程序获得有效份额的受益人认可后，可达成该关联交易。

九、信托投资公司办理集合资金信托业务，可与商业银行签订信托资金代理收付协议。委托人以现金方式交付的信托资金，应当由商业银行代理收付。信托投资公司委托商业银行办理集合信托计划收付业务时，应明确界定双方的权利义务关系，商业银行只承担代理资金收付责任，不承担集合信托计划的投资风险。

信托投资公司可与商业银行建立业务合作关系，由商业银行代为向投资者推介集合信托计划，但不得由商业银行代理信托投资公司与委托人签订信托合同。在商业银行网点放置集合资金信托计划推介材料或其他信息披露材料时，必须进行风险提示，在材料的显要位置注明商业银行不对材料内容的真实性负责，以及集合信托计划风险由委托人和受益人承担（有关风险提示条款应经律师审核）。

十、信托投资公司办理集合资金信托业务，应按一个信托计划设置一个银行账户的原则，为每一个信托计划开立一个信托财产专户；异地推介的，应在推介地为该信托计划开立银行临时账户，推介期满时，将信托资金划转到该信托计划的信托专用账户。

十一、信托投资公司办理集合资金信托业务时，应当亲自处理信托事务，不得将信托财产再委托给其他人管理，但信托合同中已有明确约定并且在有关集合资金信托业务推介材料中进行了专门风险揭示的除外。

十二、信托投资公司办理集合资金信托业务，应按照《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》（银发〔2002〕314号）和《中国银行业监督管理委员会关于信托投资公司集合资金信托业务信息披露有关问题的通知》（银监发〔2004〕90号）向委托人、受益人和监管部门履行信息披露义务。若集合信托计划完全向机构委托人推介的，经委托人同意，信托投资公司可以适当减少《中国银行业监督管理委员会关于信托投资公司集合资金信托业务信息披露有关问题的通知》规定的披露内容，但被减少的信息披露内容必须在信托合同中逐一列明。

十三、信托投资公司办理集合资金信托业务时，出现集合信托计划到期结束后无法按信托合同的约定向信托受益人交付信托财产情形的，如果是由于信托投资公司违背信托文件的约定管理、运用、处分信托资金导致的，信托投资公司必须以其固有财产承担损失。

十四、信托投资公司申请办理异地集合资金信托业务的，应当具备下列条件：

（一）具有完善的法人治理结构和严密的内控制度，且执行良好；

（二）具有完备的信托业务操作制度，且执行规范；

（三）公司及资金信托业务均具有健全的风险管理制度，且执行良好；

（四）在关键岗位上具备充足的专业人才，包括具有合格的高级管理人员、财务总监（CFO）、资源运营总监（CRO）和信托执行经理。

（五）已在其注册地推介的集合信托计划不少于2个，且在最近一年来结束的集合信托计划中，没有信托本金发生损失且应由信托投资公司承担责任的情形；

（六）最近两年自营业务未发生重大风险隐患，且按照银监发〔2004〕4号文件要求提足全部准备金后，净资产不少于人民币5亿元；

（七）严格执行信托公司及集合资金信托业务的信息披露规定；

（八）最近两年内没有受到金融监管部门（包括银行业监督管理部门和证券监督管理部门）的行政处罚；

（九）中国银监会规定的其他条件。

十五、信托投资公司申请异地集合资金信托业务资格的，应当向其注册地银监局提交包括如下内容的材料一式两份：

（一）异地集合资金信托业务资格申请书；

（二）异地集合资金信托业务发展规划；

（三）异地集合资金信托业务风险控制制度；

（四）最近两年经注册会计师审计的信托投资公司资产负债表和损益表；（五）最近一年来结束的集合信托计划的清算报告；

（六）信托投资公司对最近两年来经营各项业务合规性情况的申明；

（七）高级管理人员任职资格批文复印件、财务总监资格证明复印件（注册会计师资格证书或发达国家和地区同类资格证书）、3人以上信托执行经理资格证明复印件（信托经理资格证书、发达国家和地区同类资格证书，如美国的CFA证书）。

信托投资公司注册地银监局自收到完整的申请材料之日起10个工作日内，依据《异地集合资金信托业务资格审查表》（见附件）进行审查并作出审批决定。信托投资公司不具备异地集合资金信托业务资格的，不得在异地推介集合信托计划。

十六、各银监局应加强对异地集合资金信托业务的监管协调和信息沟通工作。信托投资公司注册地银监局负责对辖内信托投资公司集合资金信托业务的全面监管；集合信托计划推介地银监局负责组织、协调辖内有关城市银行监管部门对异地集合信托计划在辖内的推介过程、资金划转和后续信息披露等方面进行监管。对存续中的异地推介集合信托计划，注册地银监局应要求信托投资公司按月提交信托财产管理与运用的详细报告。

注册地银监局和推介地银监局应当及时向对方通报有关监管信息。注册地银监局应按月就辖内信托投资公司当月申报的异地推介集合信托计划情况与相应的推介地银监局沟通，并监督信托投资公司按规定向推介地银监局报送有关信息披露材料。推介地银监局发现信托投资公司违反规定推介集合信托计划的，应及时通知注册地银监局，由注册地银监局作出处理决定。在收到有关集合信托计划推介结束的报告后，注册地银监局和推介地银监局应当对该集合信托计划的情况进行交流，并就风险点作出判断，必要时应当约见信托投资公司有关责任人谈话，以指导后续工作。

十七、信托投资公司出现集合信托计划到期结束时无法按信托合同的约定向信托受益人交付信托财产情形的，其注册地银监局应当在获知该情形发生之日起，即刻要求该公司停止办理新的集合资金业务，并要求其提交风险处置预案，对信托投资公司违反信托目的处分信托财产、或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，要监督信托投资公司恢复信托财产的原状或予以赔偿；如有违背，应将有关情况及时上报中国银监会。信托投资公司的集合信托计划为异地推介的，其注册地银监局还应当与推介地银监局及时沟通，以注册地银监局为主，由推介地银监局协助，与推介地有关政府部门进行沟通协调，共同做好信托投资公司风险处置预案的落实和保持社会稳定工作。

十八、已取得异地集合资金信托业务资格的信托投资公司出现不符合本通知第十四条第（四）款、第（五）款、第（六）款和第（七）款情形的，其注册地银监局应当立即暂停该信托投资公司办理新的异地集合资金信托业务资格；出现不符合本通知第十四条第（一）款、第（二）款、第（三）款和第（八）款情形的，其注册地银监局可视情节轻重决定是否暂停该信托投资公司办理新的异地集合资金信托业务资格。

被暂停异地集合资金信托业务资格的信托投资公司，须按照本规定第十五条的要求重新申请并取得异地集合资金信托业务资格，方可重新办理异地集合资金信托业务。

十九、信托投资公司违反本通知规定，擅自异地推介集合信托计划的，其注册地银监局应当责令其停止推介活动，并至少暂停其一年内办理本、异地集合资金信托业务的资格，以注册地银监局为主，与推介地银监局共同监督信托投资公司将所接受的信托资金退还委托人，造成的损失及发生的相关费用由信托投资公司的固有财产承担；对尚未取得异地集合资金信托业务资格的，至少在一年内不予审批其办理异地集合资金信托业务的资格。

二十、各银监局应当密切关注辖内信托投资公司集合资金信托业务的经营状况，对连续两个到期集合信托计划的信托本金出现损失且应由信托投资公司承担责任的、违背信托合同约定使用信托资金的、办理集合资金信托业务未履行报告程序的、委托非金融机构进行异地推介的、不按要求履行尽职调查程序的、不按规定进行信托财产托管的、违规由商业银行代理收付信托资金的、擅自进行信托财产转委托的、具有重大操作风险的信托投资公司，应立即下达书面通知，暂停其集合资金信托业务资格2年，并实施严格的整改措施。

二十一、信托投资公司办理集合资金信托业务时，所报材料中若有与有关法律、法规和监管规章不符的情形，或者不按有关信息披露的要求如实披露信息的，推介地银监局应向信托投资公司质询，要求其限期改正。超过限期未改正的，推介地银监局应当书面通知信托投资公司注册地银监局，由注册地银监局暂停信托投资公司办理新的集合资金信托业务资格六个月；注册地银监局和推介地银监局共同监督信托投资公司将所接受的信托资金退还委托人，造成的损失及发生的相关费用由信托投资公司的固有财产承担。

二十二、信托投资公司停办集合资金信托业务期满且导致集合资金信托业务停办的原因已经得到纠正的，可向注册地银监局提交恢复办理集合资金信托业务的申请，同时提交新的业务管理制度和风险控制制度，经批准后方可重新办理集合资金信托业务。

二十三、信托投资公司违反本通知规定的，中国银监会或其省一级派出机构除按照上述规定处理外，并应按照《中华人民共和国银行业监督管理法》的有关规定予以从重处理，责令信托投资公司改正，有违法所得的，没收违法所得，违法所得五十万元以上的，并处违法所得三倍以上五倍以下罚款；没有违法所得或者违法所得不足五十万元的，处一百万元以上二百万元以下罚款；情节特别严重或者逾期不改正的，可以责令停业整顿或者吊销其经营许可证；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

对上述信托投资公司中的直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员，中国银监会或其省一级派出机构应区别不同情形，采取下列措施：

（一）责令信托投资公司对直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员给予纪律处分；

（二）对直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员给予警告，处五万元以上五十万元以下罚款；

（三）取消直接负责的董事、高级管理人员一定期限直至终身的任职资格，禁止直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员一定期限直至终身从事银行业工作。

二十四、注册地银监局和推介地银监局应当按月分别向中国银监会报告有关集合信托计划违规推介情形的发生情况。对信托投资公司及其直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员作出的行政处罚决定，应抄报中国银监会。

二十五、中国银监会负责受理其直接监管的信托投资公司的集合资金信托业务资格审批和受理集合信托计划报告工作。

二十六、各银监局应自收到本通知之日起立即将文件转发辖内信托投资公司及其他银行业金融机构。本通知执行过程中遇有重大问题，应及时向中国银监会报告。

二十七、本通知自下发之日起实行。

二○○四年十二月七日



最高人民法院


最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

法释〔2009〕7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十四日

　


　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。