广东省深圳市人民政府


深圳市出租屋管理若干规定

　第139号

《关于修改〈深圳经济特区出租屋管理若干规定〉的决定》已经市政府三届一三九次常务会议审议通过，现予发布，自2005年1月1日起施行。根据本《决定》修正的《深圳市出租屋管理若干规定》重新发布施行，《深圳经济特区出租屋治安管理办法》同时废止。



市长：李鸿忠

二○○四年十二月十日


　　第一条 为加强深圳市（以下简称市）出租屋管理，保障房屋租赁市场健康发展，维护社会治安，根据有关法律、法规，制定本规定。
　　第二条 本规定所称出租屋，包括住宅出租屋、工商业出租屋及其他出租屋。
　　第三条 市、区人民政府房屋租赁管理部门是房屋租赁行政主管机关。市政府房屋租赁管理部门依法对房屋租赁市场实施统一管理。
　　市、区出租屋综合管理机构负责出租屋管理的综合协调、指导、检查和监督工作。
　　市、区公安机关负责出租屋治安管理、消防管理及暂住人员的户口管理。
　　市、区税务、工商、计划生育、文化、卫生、质量技术监督、安全生产监督管理和城管等部门在各自的职责范围内对出租屋实施管理。
　　第四条 各级人民政府应当加强对出租屋管理的领导和协调。
　　第五条 区人民政府应当根据实际需要，组织区房屋租赁管理部门和区公安机关、计划生育部门、税务部门等职能部门实行联合办公制度，集中办理房屋租赁合同登记或者备案、租住人员信息登记、户口申报、计划生育管理及税费征管等工作。
　　联合办公的具体办法由区人民政府制定，联合办公的经费由区财政核拨。
　　第六条 住宅出租屋管理实行《出租屋综合管理责任书》和《计划生育责任书》制度。
　　第七条 房屋租赁当事人应于房屋租赁合同签订后10日内到房屋租赁管理部门登记或者备案；房屋租赁合同变更或解除后，有关当事人应于变更或解除合同之日起10日内向房屋租赁管理部门提交有关证明材料，办理相关登记或者备案等手续。
　　在办理租赁合同（住宅）登记或者备案时，应核查出租人与出租屋所在地计划生育部门签订的《计划生育责任书》，承租人为暂住人员的，必须提供有效身份证件和经出租屋所在地计划生育部门查验的计划生育有关证件。对未签订计划生育责任书和无查验合格的计划生育有关证件的，应登记在册并及时通报当地计划生育部门。
　　出租屋综合管理机构应做好对租住人员的信息采集、统计和反馈工作。
　　第八条 房屋租赁管理部门依法审查租赁合同后，颁发房屋租赁登记或备案凭证。房屋租赁登记或备案凭证是有关部门办理相关手续的有效证件。
　　第九条 市房屋租赁管理部门每年公布一次房屋租赁指导租金，根据市场变动的实际需要，也可半年公布一次房屋租赁指导租金。
　　第十条 禁止下列房屋出租：
　　（一）被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的；
　　（二）已公布房屋拆迁公告的；
　　（三）无房屋权利证明材料的；
　　（四）法律、法规规定不得出租的。
　　对前款房屋出租的，有关主管部门应当依法及时清理、拆除。有人员居住其中的，由所在地政府有关部门依法清理；有非法租赁行为的，由市、区房屋租赁管理部门依法没收非法所得，并处以非法所得一倍以下罚款。
　　第十一条 出租人应当履行下列义务：
　　（一）遵守有关法律、法规、规章；
　　（二）住宅出租屋应具备基本的生活和安全条件；
　　（三）不得将房屋出租给无有效身份证件或无民事行为能力的人员；
　　（四）出租人应在承租人及其他入住人员入住的当天将其基本情况向出租屋所在地的出租屋综合管理机构报告，并在3日内向出租屋所在地的出租屋综合管理机构呈报租住人员信息登记表，入住人员发生变更时，应及时向出租屋综合管理机构报告；
　　（五）发现出租屋治安隐患及时向公安机关报告，协助公安机关查处；
　　（六）发现承租人及其他入住人员有违法行为或犯罪嫌疑的，应及时向公安机关或相关职能部门报告；
　　（七）对政府有关部门实施的出租屋管理活动予以协助， 出租人委托他人协助的，应向房屋租赁管理部门备案。
　　第十二条 承租人应当遵守下列规定：
　　（一）租赁住宅房屋时，必须如实说明租住人数，出示本人及其他入住人员的有效身份证件，并如实填写租住人员信息登记表；
　　（二）其他入住人员发生变更的，承租人应于当天办理租住人员信息登记变更手续；
　　（三）必须于入住3日内到出租屋所在地公安机关办理暂住户口申报手续，依照有关规定办理暂住证件，并不得留宿无有效身份证件的人员；
　　（四）承租人不得擅自改变出租屋使用性质，利用出租屋从事旅馆业、餐饮、娱乐、网吧等经营性活动必须符合有关规定；
　　（五）禁止利用出租屋赌博、吸毒贩毒、卖淫嫖娼、制黄贩黄、伪造证件、承印非法出版物、制造销售假冒伪劣商品、窝藏犯罪人员、窝藏和销售赃物等违法犯罪行为；
　　（六）禁止利用出租屋传销或变相传销，无照经营、无证开办诊所、非法行医和非法从事再生资源回收等违法活动；
　　（七）禁止利用出租屋无证职介、婚介、培训、房地产中介等诈骗活动；
　　（八）禁止利用住宅出租屋生产、储存、经营易燃、易爆、有毒、放射性等危险物品；
　　（九）发现出租屋内有违法行为或犯罪嫌疑人的，应及时向公安机关报告；
　　（十）协助政府有关部门对出租屋实施管理。
　　第十三条 房屋租赁管理部门工作人员有权检查出租屋的租赁行为是否符合《深圳经济特区房屋租赁条例》和本规定的有关规定；必要时，可以提请公安机关协助。
　　出租屋综合管理机构在出租屋综合管理工作中，发现承租人未办理户口登记以及利用出租屋从事违法犯罪活动的，应及时通报公安机关；发现无照经营的，应及时通报工商行政管理部门；发现违反公安消防、安全生产管理规定的，应及时通报公安消防、安全生产监督管理部门；发现违反计划生育管理规定的，应及时通报计划生育部门；发现生产、销售假冒伪劣商品的，应及时通报工商行政管理部门或质量技术监督部门；发现出租屋内其他违法情形的，通报相关部门处理。
　　第十四条 公安机关办理户口登记和暂住证时，应当要求申请人提供合法、有效的居所证明。申请人以出租屋为居所的，应当提供房屋租赁管理部门登记或备案的房屋租赁合同。
　　公安机关应加强对出租屋的治安和消防管理，及时查处刑事、治安案件，监督出租人和承租人落实防火责任制和防火安全制度。
　　公安机关发现有未办理租赁合同登记或者备案的，应及时通报房屋租赁管理部门；发现有违反计划生育管理规定的，应及时通报计划生育部门。
　　第十五条 工商行政管理部门在办理工商登记时，工商企业、个体工商户、合伙等经济组织以租赁房屋为营业地址的，应当要求其提供房屋租赁管理部门登记或备案的房屋租赁合同。
　　租赁合同未经房屋租赁管理部门登记或者备案的，工商行政管理部门应通报房屋租赁管理部门，并不予办理工商登记或者年审。
　　第十六条 房屋权利人将房屋承包给他人经营，或者以合作、合伙等名义，不直接参与经营，不承担相应经营风险而获取收益以及将房屋提供给直系亲属以外的人无偿使用等变相租赁行为，依照《深圳经济特区房屋租赁条例》和本规定纳入租赁管理。
　　第十七条 工商业出租屋附带有员工宿舍的，其宿舍部分出租的按住宅出租屋管理，办理有关手续。
　　第十八条 房屋业主将房屋出租的，应当到房屋所在地地方税务部门办理税务登记。
　　房屋出租人与承租人订立租赁合同后，应于10日内向地方税务部门申报纳税。
　　房屋租赁管理部门受税务部门委托代征有关房屋租赁税项的，发现有偷税、漏税、抗税等情形的，应及时通报税务部门。
　　第十九条 计划生育部门应当依法查处出租屋租住人员的计划生育违法行为。
　　第二十条 物业管理公司、股份合作公司、居民委员会应协助政府有关部门对出租屋实施的管理。
　　第二十一条 房屋中介组织受委托代办房屋租赁合同登记或备案的，应承担出租人的责任和义务，按照《深圳经济特区房屋租赁条例》和本规定的有关规定办理手续。
　　房屋中介组织必须依法进行经营活动，不得规避或者协助租赁当事人规避管理；不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害租赁当事人的利益；不得发布虚假信息或以其他手段蒙骗、坑害租赁当事人；不得强迫当事人出租或承租房屋。
　　第二十二条 出租人违反本规定的，按下列规定处罚：
　　（一）违反第七条第一款规定的，由房屋租赁管理部门责令改正，并处以租赁期限内租金总额20%的罚款，追缴房屋租赁管理费和滞纳金；
　　（二）违反第十一条第（三）项规定的，由公安机关处以200元罚款；
　　（三）违反第十一条第（四）项规定，未及时报告或未及时呈报租住人员信息登记表的，由房屋租赁管理部门处以月租金额一倍的罚款；在出租屋内发生违法行为构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十三条 承租人违反本规定的，按下列规定处罚：
　　（一）违反第十二条第（一）、（二）项规定的，未如实填写信息或未及时变更信息的，由房屋租赁管理部门处以月租金额一倍的罚款；在出租屋内发生违法行为构成犯罪的，依法追究刑事责任；
　　（二）违反第十二条第（三）项规定的，由公安机关依据有关规定处理；
　　（三）违反第十二条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项和第（八）项规定的，由政府有关部门依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十四条 出租人发现承租人利用出租屋进行违法犯罪活动不向公安机关报告的，公安机关依法予以处罚。
　　第二十五条 出租屋业主或其委托的出租屋管理人、承租人拒绝、逃避、抗拒房屋租赁管理部门、公安机关、税务部门的合法检查、管理行为的，管理机关除依法采取必要的强制措施和依法申请人民法院强制执行外，公安机关可以依法对当事人实施治安管理处罚；情节严重，构成妨碍公务罪或其他犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十六条 国家机关工作人员、国有公司、企业、事业单位从事公务的人员出租房屋，未依法办理房屋租赁管理有关手续的，监察机关按有关规定给予行政处分。
　　第二十七条 物业管理公司、股份合作公司及其他经济组织故意阻挠、妨碍开展出租屋综合管理工作的，由相关部门依据有关规定处理。
　　第二十八条 房屋租赁中介组织违反本规定第二十一条规定的，房屋租赁管理部门可责令其改正，情节严重的，可处10000元以下罚款。
　　第二十九条 政府有关部门收缴罚款，必须开具财政部门统一印制的罚款票据。
　　第三十条 当事人对政府有关部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请复议或不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
　　第三十一条 房屋租赁管理部门、公安机关、税务部门工作人员违反本规定，不积极履行管理职责，不按规定协助其他管理机关进行管理的，由所在单位给予行政纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十二条 本规定自发布之日起实施。




加大调解力度，促进司法和谐

王丹 王长君


　　随着“构建和谐社会”重大举措的提出，调解结案也成为法院青睐的结案方式，而调解也就成了“司法和谐”的代名词，各级法院均采取各种有效的方式，实现调解效益最大化，取得了较好的效果，但同时也存在一些问题与不足

整体原因

1. 调解需要一定的时间，在不断加强审判流程管理、强化审限管理的同时，工作效率的提高越来越受到重视，调解的工作力度在一定程度上被削弱。

2. 案件数量的不断增加与警力相对紧缺的矛盾进一步突出，使法官应接不暇，没有时间过多地做当事人的调解工作，从而忽视了调解工作，甚至流于程序，客观上造成调解不能,从而降低调解结案率。

3. 调解需要当事人对法官的信任，而目前法院的司法权威和法官的社会公信力与社会及当事人的期望值有较大的差距，对法院及法官还有一种不太信任的态度，怕调解使自己吃亏。

4. 案件承办人员对司法政策的理解不够全面，除部分案件应当先调解外，认为其它案件调解并非必经程序，或认为调解过多有损法院形象，更体现不出法律的权威性或说强制性的一面。

5. “人情”的干预，导致部分法官不当行使调解的权利，也影响了当事人自由处分权的行使。

6. 法律意识不断增强，经济进一步发展，诉讼的目的不再主要是经济利益，很大程度上打官司是“打个名气、掰个输赢”，当事人不愿调解。

个体(具体案件)原因

1. 债务及经济纠纷案件调解率较高，但调解率浮动幅度较大。原因是债务案件是一种既期、短期利益，责任明确，争议不大，只是暂时给付不能，相对来说调解结案较容易，案件调解率也较高，但从调解率浮动幅度较大，主要原因是前几年金融机构贷款纠纷案件大量积累，为及时追回贷款，化解金融风险，保护自己的合法权益，大量纠纷涌向向法院，有时占当年法院此类案件的绝大部分，此类案件基本都能调解结案，从而使当年案件调解率大幅度上升；从2003年以后，此类案件诉讼高峰期结束，即使有也仅占此类案件的极少部分，也导致了案件调解率和案件数量的大幅度降低。

2. 离婚、相邻案件调解率较低且较稳定。其原因是随着经济的发展和改革开放的进一步深化，西方的婚姻观念不断冲击着我国传统的婚姻观念，人们对婚姻观念有较大的转变，其权利意识进一步增强，婚姻自由越来越成为追求的目标，人性化得到充分体现，从而导致离婚案件的增加。再加上妇女地位的提高，人身、财产的独立性得到空前增强，对男子的依附性大大减弱，这也成为离婚的“催化剂”。在案件诉讼过程中，双方对离婚与否绝大多数能达成共识，但财产分割、孩子抚养就成为争议的焦点，从而导致调解不能，直接的反映就是调解率较低且稳定；相邻案件的双方当事人主要是隔壁两邻，有的还是亲属关系，其所争议的标的是具有长期性，甚至关系到子孙后代的长远利益，所以当事人在处分自己的权利时非常谨慎，出现“宁伤感情也不损后代利益”局面，故造成案件调解的难度增大，案件调解率较低的原因。

3. 侵权赔偿纠纷案件的调解率居中且基本稳定。侵权赔偿案件特别是人身损害赔偿案件既涉及到财产权更涉及到人身权，产生纠纷的原因是平时积怨的结果，“百尺之冰，非一日之寒”，在诉讼过程中分歧较大，不容易调解结案，打官司的目的不仅是财产利益更是精神（心理）利益，甚至是打官司是“打个名气、掰个输赢、讨个说法”，判决效果更好，当事人根本不愿调解，故此类案件调解率较低。

4. 其它案件（主要是特殊侵权等新类型案件）的调解率不稳定，波动幅度较大。随着我国法制进程的不断推进，法院受理案件范围越来越广，新类型案件层出不穷，且越来越专业化，每年所出现的新类型案件没有一定的规律性，具有较大的偶然性，且不同的案件的调解方法也有较大的差异性，甚至部分案件（特别程序）依法根本就不适用调解，调解率波动幅度较大就成了势在必然。

存在的问题与不足

　　在调解工作中存在两种倾向：一是过于强调调解率，以调解结案作为评定工作和法官能力发主要指标。这就会使一些案件承办人员为了调解结案，出现强制调解的情况，如在审判实践中出现的“以拖压调”、“以判压调”、“以劝压调”、“以诱压调”等，甚至因法院内部审限及畏难情绪也会出现而对当事人采取强迫调解的现象；强调调解结案只是一种结案方式，辩证看待调解工作虽然能够产生良好的法律效果和社会效果，但它并不是一个终极目标，审判活动的终极目标是实现公正和效率，不能为了完成调解结案的指标而久调不决，拖延时间；也不能违法调解，压制当事人，给当事人留下“和稀泥”的印象，让当事人心有不甘；二是忽视调解工作，使调解成为走形式。调解本来就是当事人之间一个互让互谅的过程，为使纠纷解决，必定有双方在利益上有所让步，而法官一旦把握不好审判者和调解者的双重身份，要求让步的一方当事人会理解为司法的不公，对调解失去信心，表现为不积极，敷衍了事，这也打击了法官主持调解的积极性，使审判中的调解程序走走过场，很难调解结案，诉讼效率低。

调解立法规范存在的问题与思考和对策

（一）调解立法规范存在的不足

１．法律规定调解必须在查明事实、分清责任的基础上进行弊多利少。根据民事诉讼法的规定，法院应根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。查明事实、分清责任是判决的前提条件，而调解的含义本身就包括对某些界限不清的事实、责任含糊不究，互谅互让，以达到既解决纠纷又不伤和气的目的。当事人选择调解的目的之一就是要提高效率，如果所有案件都要求在查明事实、分清责任的前提下进行调解，调解的优势就会丧失，还不如判决更简便、快捷。可见，一味要求查明事实、分清责任，既不尊重当事人的自由处分权，耗时、费力，又浪费法院的审判资源。

２．法律及司法解释的规定过于简单，审判实践中难以操作。民事诉讼法、最高法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》设专章规定了调解，但内容简单，过于原则，缺乏法官和当事人必须遵守的程序和规范。这一方面造成法官在实施过程中随意性很大，何时调解、如何调解，均由法官决定，没有程序性的约束；另一方面，造成法官在实施过程中不敢大胆适用。

３．“调审合一”影响司法公正。民事诉讼法对调解的程序未作独立、专门的规定，实行的是“调审合一”的调解模式。这种模式对降低诉讼成本、避免严格程序带来的对抗性，具有一定的合理性和现实意义。但是，随着司法改革的进一步深化，它在审判实践中所暴露出来的弊端日益突出，如在案件审理过程中，法官常常身兼调解者和审判者双重身份，势必造成法官在身份上的冲突，一旦调解不成，容易使当事人对法院的公正和判决的正义产生怀疑，有损司法权威。

４．调解中的职权主义色彩过重。民事审判方式改革虽然起步较早，但传统审判方式的影响依然根深蒂固，反映在调解上就是法官的职权主义特别突出。首先，法官对运用调解方式还是判决方式结案，拥有较大的选择权，有些能调解结案的案件，法官却将调解走了过场；有些案件应当及时判决，法官却在开庭后反复调解，久调不决。其次，调解中法官多是扮演“主宰者”角色，忽视当事人尤其是债权人的诉讼权利和实体权益，甚至强迫或变相强迫当事人接受调解。

５．赋予当事人反悔权的规定有待完善。根据民事诉讼法的规定，调解书送达前任何一方当事人都可以反悔，而无需任何理由。因此，当事人在诉讼中达成的调解协议对当事人并无任何约束力。这对调解制度的发展产生了不利影响，损害了法院的权威和遵守调解协议一方当事人的利益，导致了审判资源的浪费，助长了当事人在调解中随意言行、不负责任的倾向。

6．审限对调解的影响应引起重视。根据民事诉讼法的规定，适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起３个月内审结。对于适用简易程序审理的案件来讲，因法官在同一时间段内审理的案件数量太多，导致实际分配到每一个案件上的绝对时间是不到３个月的，并且有些案件在调解过程中需要进行“冷处理”，因法律及司法解释未明确规定适用简易程序审理案件的期限是否可以延长，导致有些本来可以采用调解方式解决的纠纷最后却采用了判决方式解决。