对仲裁员刑事责任制度的思考
——从确立枉法仲裁罪的角度探析

作者：黄月明 深圳大学

【内容摘要】枉法仲裁罪的设立在社会引起了广泛的关注和讨论，本文通过概括分析枉法仲裁入罪的利与弊，从分析仲裁的性质的基础上确定了枉法仲裁罪的设立有其必要性，进而对仲裁员刑事责任制度的完善提出自己的建议，以期趋利避害，使枉法仲裁罪发挥其应有的积极作用，促进我国仲裁业的发展。
【关键词】 枉法仲裁罪 仲裁员刑事责任 仲裁性质 必要性 制度完善


前言
第十届全国人民代表大会常务委员会第二十二此会议于2006年6月29日通过并公布实施的《刑法修正案（六）》第二十条增设了枉法仲裁罪，即“依法承担仲裁职责的人员，在仲裁活动中故意违背事实和法律作枉法裁决情况严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。”并使其成为刑法第三百九十九条之一，与司法工作人员的徇私枉法罪和民事、行政枉法裁判罪并列。此规定不仅是开我国仲裁史之先河，而且是世界仲裁史上的创世之举。从《刑法修正案（六）》实施以来，枉法仲裁是否应该入罪、仲裁员责任刑事化究竟是利还是弊的话题引起了社会的广泛关注，可谓众说纷纭、褒贬不一。笔者认为，目前我国《刑法修正案》对仲裁员枉法裁决的刑事责任存在诸多模糊之处，因而对仲裁员刑事责任的探析，就显得颇具必要性。

一．枉法仲裁罪之反对说
被称为“悬在仲裁员头上的达摩克利斯之剑”的枉法仲裁罪，即使在设立之后，仲裁界人士仍然对其进行了持续而深刻的批判，他们列举的枉法仲裁罪的弊端主要包括以下几个方面：
（一）枉法仲裁罪的内容不明确，随意操作性较大
《刑法修正案（六）》中规定的枉法仲裁罪的构成要件是“依法承担仲裁职责的人员，在仲裁活动中故意违背事实和法律作枉法裁决，情节严重的”，这样规定存在一定的模糊性，容易导致枉法仲裁罪在操作过程中随意性加大，从而被滥用，损害仲裁员和当事人的合法权益。
1.枉法仲裁罪的主体不确定，承担仲裁职责的人员难以界定。有学者认为，枉法仲裁罪只适用于民商事仲裁，也即1994年《仲裁法》所调整的仲裁。[1]而较为权威的解释则认为，修正案将犯罪主体规定为“依法承担仲裁职责的人员”，是指依据法律、行政法规和部门规章的规定承担仲裁职责的人员，不仅包括依据仲裁法的规定，在独立于行政机关、与行政机关没有隶属关系的仲裁委员会对民商事争议承担仲裁职责的人员，而且包括依据劳动法、公务员法、体育法、著作权法、企业劳动争议处理条例等规定，在有政府行政主管部门代表参加的仲裁机构中对法律、行政法规、部门规章规定的特殊争议承担仲裁职责的人员。[2]但这样的解释仍存在模糊性，即尚未解释何为“仲裁职责”。根据《仲裁法》的规定，仲裁员几乎是兼职的，并非仲裁机构的专职人员，仲裁机构又是民间组织，独立于行政机关，仲裁庭也独立于仲裁机构而独立对案件进行仲裁；而仲裁委员会主任或秘书仅有权就案件程序问题作出决定，专家咨询委员会可以就仲裁庭提请的复杂疑难案件发表意见，但此意见不对仲裁庭产生约束力，以上这些人员的行为，是否都属于“仲裁职责”缺乏明确的法律范畴，[3]因此无法判定这些人员是否符合枉法仲裁罪的犯罪主体要求，后果是仲裁人员人心惶惶，影响仲裁工作的顺利进行。
2.枉法仲裁罪的主观方面无疑只能是故意的心理状态，即要求枉法裁决是在明知案件的事实情况与法律规定的前提下故意作出的不实判断，过失不构成本罪。但是，在对犯罪目的与犯罪动机没有特殊要求的仲裁语境中，如何认定故意则是需要探究的难题。仲裁员进行仲裁的自由裁量权主要体现在事实认定和法律适用上，在事实认定方面，有可能缘于仲裁员自身的业务素质或者当事人的原因未能查清争议案件，由此作出有悖于事实的裁决；在法律适用方面，有可能缘于仲裁员法律素养与断案技巧不足而导致适用法律的偏差。那么，这些事实认定与法律适用上的偏差，是否属于枉法仲裁罪的主观故意又需要进一步的辨析，这就大大增加了枉法仲裁罪被滥用的风险。
3.枉法仲裁罪的客观方面的规定不符合仲裁的要义与原则。“违背事实和法律作枉法裁决，情节严重的”以及“情节特别严重的”是枉法仲裁罪的犯罪客观方面要件，但对于在仲裁过程中，如何认定“违背事实与法律”、“枉法”以及“情节严重”并没有一个科学、客观的考量标准。例如在友好仲裁中，经当事人授权同意后，仲裁庭可以不依严格的法律规定进行仲裁，仲裁员作为友好公断人处理案件或者仲裁员以公平善良原则处理案件。友好仲裁中确定公平合理原则的商人习惯法，其核心内容也尚未在世界范围内活动普遍接受。[4]那么，在友好仲裁中仲裁庭依据商人习惯法作出裁决，此种不适用严格的法律规则的做法，是否构成“违背事实和法律”或者“枉法”？再说，“情节严重”与“情节特别严重”如何定义并如何区分，给当事人造成多大程度的物质损害方能构成情节严重，还是损害了仲裁的声誉才能构成情节严重，而当事人承受的精神损害能否作为情节严重的因素之一？
(二)仲裁员的法律责任
在理论与实践中，各国的仲裁法律在仲裁员责任制度的规定上存在着很大差异。英国1996年修改的《仲裁法》规定：“仲裁员无须为其在执行仲裁职责或宣称执行仲裁员职责中的作为或不作为行为承担责任。”在德国，“仲裁员可享有部分的法律免责，有关程序错误的责任不在免责范围内，基于过失产生的所有合同责任和侵权责任，仲裁员都可以经与当事人协商在仲裁合同中予以免除”[5]日本、瑞士等国家也规定了仲裁员要承担有限的仲裁责任。奥地利《民事诉讼法》第584条规定：“仲裁员在接受任职后不在规定的期限内作出裁决的，应对当事人遭受的损失负责。” 秘鲁《民事诉讼法》第577条规定：“仲裁员在接受任职后不在规定的期限内作出裁决的，应对当事人遭受的损失负责。”这是有关全面承担责任的规定。
从上述各国法律规定可以看出，英美法系国家的法律一般规定仲裁员豁免责任，而大陆法系国家的法律规定仲裁员应承担全面或有限的责任，但责任都仅限于民事责任，如赔偿当事人的损失，未涉及枉法仲裁罪等刑事责任，实践中也没有仲裁员承担刑事责任的案例。这是因为仲裁作为解决民商事纠纷的一条重要途径，具有诉讼不可比拟的优势，各国为促进仲裁的发展，仲裁立法的趋势是尊重当事人意思自治，放宽司法监督，保持仲裁独立，为仲裁的发展创造一个宽松的环境。因此在我国仲裁环境尚不完善，仲裁制度发展的关键时期，对于仲裁制度的调整和规范必须慎重，尤其是在刑法的层面。
(三)仲裁的特点为其在市场经济中参与优胜劣汰提供有利位置
仲裁是当事人让渡给仲裁员的一种处分权，他完全取决于当事人双方的自愿选择，而且这种选择是不受地域限制的。仲裁裁决的监督与其依赖于司法审查．不如依赖于市场规则。”当事人主导整个仲裁程序，可以选择仲裁方式、仲裁机构、仲裁规则、仲裁员、仲裁机构之间的竞争市场化了。质量次、信用差、信誉恶劣的仲裁机构会在市场竞争中被淘汰出局。保密性是仲裁的重要特点和优势，这对商人来说尤其重要，也是他们愿意选择仲裁这种方式解决纠纷的重要原因之一。枉法仲裁罪设立后，国家权力机关容易过多的介入市场调节的范围，仲裁的保密性荡然无存，当事人选择仲裁的初衷也就无法实现，因此完全没有必要以刑法加以规制。
(四)枉法仲裁罪给我国仲裁业的发展带来负面影响
有学者担心枉法仲裁罪的确立将会对我国的仲裁业产生一系列的负面影响，如仲裁秩序将会受到干扰，一裁终局的仲裁原则将会受到冲击，仲裁事业的发展将会受到严重阻碍。面对我国法治、仲裁环境尚不完善等因素，枉法仲裁罪可能导致仲裁人员面临如律师伪证罪那样难以预测的法律风险。[6]追究枉法仲裁罪过程中公、检、法机关对仲裁案件的全面审查．事实上就有悖于一裁终局的原则。仲裁的不稳定性将影响境外当事人选择仲裁的自愿性，以严刑峻法对仲裁这种民间活动进行如此严格的管制和束缚，无疑将对我国仲裁业的发展带来不容小觑的负面影响。
二．枉法仲裁罪之赞成说
枉法仲裁既然能够入罪，就说明其存在具有某些合理性，该罪的确立拥有相当的支持者和响应者，他们的理由也不可忽视。
(一)仲裁活动是一种准司法活动
首先，从仲裁程序的公正性视角将仲裁看作准司法活动。仲裁是决定当事人权利义务的一种争议解决机制，虽然采用了非官方的形式，但是和诉讼一样，它的精髓在于要求仲裁员不偏不倚，依法裁判。法律规定，仲裁应当以事实为依据，依法独立公正作出裁决。失去公正，仲裁就没有了灵魂，仲裁的价值也无法实现。仲裁人员从身份上讲虽然有别于司法工作人员，但其仲裁活动是依据法律规定进行的、决定当事人权利义务的准司法活动，并受到国家强制力保障。其次，从仲裁裁决的法律效力视角将仲裁定位于准司法活动。[7]该观点认为，仲裁裁决实际上和法院的裁判具有同等的法律效力，《仲裁法》规定：“裁决书自作出之日起发生法律效力。”并且“当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。”从这一特点看，虽然仲裁人员不是司法人员，但其实际上行使了国家授权的一部分司法权力。在此意义上，仲裁人员所从事的仲裁活动可以说是一种准司法活动。因此，就对当事人而言，仲裁人员的枉法仲裁与司法工作人员的枉法裁判所造成的实质损害并无实质的区别，就应该同样用刑法加以规制。
(二)枉法仲裁的社会危害性需要刑法的规制
仲裁作为一种诉讼外解决纠纷的重要途径，曾一度被认为是一方净土，但是当前社会不良之风盛行，仲裁环境不完善，仲裁制度不健全，仲裁活动中也出现了徇私枉法，危害当事人利益，损害仲裁公正性的情形。而仲裁法并没有关于该种情况下仲裁人员应承担什么样的法律责任的具体明确的规定。赞成说认为枉法仲裁对社会的危害性之大，已不是普通的民事赔偿责任和简单的行政处理所能解决的，只有用刑法加以规制，才能起到威慑作用，维护仲裁的公信力。
(三)枉法仲裁罪不会有损于一裁终局的原则
立法者认为对于仲裁裁决将来可能要接受司法的实体审查，颠覆当前对民商事争议的一裁终局制度，使裁决书处于不稳定和不可执行状态的担心是多余的。因为我国现行法律规定和实际做法也并没有排除当事人对不公正仲裁裁决有向法院申请撤销和不予执行的权利，并赋予法院对仲裁裁决的审查权，事实证明这种审查权并没有妨碍仲裁的一裁终局制；同时我国法律并没有规定仲裁裁决必须经法院审查后才能生效。仲裁裁决一经作出即发生法律效力，其执行受到国家强制力的保障，枉法仲裁罪同样不会损害一裁终局的原则。
　 三．规定仲裁员刑事责任的必要性
（一）仲裁的两分性质为设立枉法仲裁罪奠定基础
尽管枉法仲裁罪的利弊之争沸沸扬扬，但是笔者认为，利或弊并不是问题的核心所在。关于设立枉法仲裁罪的争议，最核心的问题应该在仲裁的性质上：如果仲裁是契约型的，那么作为契约的一方，仲裁员或仲裁机构人员仅需要承担民事责任；如果仲裁是司法性的，那么仲裁员或仲裁机构人员就应该像法官一样，在一定情况下承担刑事责任。
那么，应该如何来分析仲裁的性质呢？
关于仲裁的性质，《仲裁法》中并没有明确的规定。但不可否认的是，仲裁的性质是整个仲裁制度的基础，对仲裁性质的界定是否清楚，直接影响到仲裁法律制度的构建与完善。关于仲裁的性质，主要有四种理论说法：契约说、司法权说、混合说、自治说。很多学者都赞同混合说，即认为仲裁既具有契约性又具有司法性。[8]笔者认为，混合说是比较合理的，但是该种说法只是比较准确地对仲裁性质作了一定的概括，在很大程度上仍然是不明确的，也无益于解决实际问题。因为，一个“仲裁既具有契约性又具有司法性”或“仲裁是一种准司法的争端解决方式”的结论，对于解决具体问题是没有什么帮助的。[9]例如，仲裁具有契约性，那么它属于何种契约？契约性和司法性之间有什么关系？哪些问题需要主要考虑契约性，哪些问题又需要主要考虑司法性？
　　最初的仲裁仅具有契约性，到19世纪初左右，各国将仲裁纳入其法制轨道，法律监督仲裁并保证其执行，这就使仲裁具有了司法性，如今的仲裁无疑分享了部分原属于诉讼的司法权。[10]有学者指出，仲裁实质上是解决民商事争议的一项合同上的制度，仲裁制度最根本的属性在于当事人意思自治。[11]
　　因此，契约性是仲裁的基本特性，司法性是仲裁的重要的衍生特性，在法律没有正式承认仲裁以前，仲裁依靠其契约性就已经成其为仲裁。仲裁是一种受到国家司法体制支持的平等民事主体之间的法律服务行为。仲裁员运用法律知识为当事人解决争端的过程，实际上就是当事人依合同享受法律服务的过程。仲裁员出具一份裁决书与律师出具一份法律意见书并没有实质的不同，但仲裁与一般法律服务的区别在于，其服务内容是解决争端而非咨询或代理，且当事人通过仲裁员的服务行使其程序上的处分权。 [12]
但笔者认为，契约性虽然是仲裁的基础，但这并不意味着司法性就必然位于从属地位。在当今司法性主导仲裁活动的情况并不少见，可以说，正式因为司法性的衍生使得仲裁从各种诉讼外争端解决方式中脱颖而出，奠定了仲裁如今的重要地位。想要对仲裁的契约性和司法性进行全面的理解，就必须对仲裁关系做具体分析。
　　仲裁关系可以分为内部关系与外部关系，内部关系是指纯属于仲裁参加人之间的关系，涉及从订立仲裁协议到作出仲裁裁决的一系列过程，而外部关系是指仲裁参加人与其他有关主体之间的关系，主要涉及仲裁参加人与法院和第三人的关系。[13]仲裁的内部关系涉及到仲裁形式、仲裁规则、法律适用、审理、仲裁裁决等方面的问题，主要体现了其契约性；仲裁的外部关系主要包括了法律对仲裁的监督、对裁决的承认与执行、仲裁与第三人的关系等等，体现了其司法性。在解决具体问题的时候，可以从仲裁的内部关系与外部关系的区别入手：如果某个问题被识别为内部关系问题，那么就应该着重考虑其契约性；如果被识别为外部关系问题，就应该着重考虑其司法性。[14] 因此，在对有关仲裁责任的问题进行分析时，不难发现：仲裁员的责任实际上是对仲裁的司法监督的一部分，仲裁员承担责任时不仅仅是对当事人负责，同时还可能要进入司法程序进行追责，这说明了仲裁责任属于仲裁的外部关系，需要从司法性来考量，仲裁员应该承担类似于法官的责任，包括在一定情况下承担刑事责任。
　 （二）设立枉法仲裁罪是中国社会文化的必然要求
在以自给自足的自然经济为主体的农业社会，人们的生活就局限在家庭这一基本单位中，家庭内部的血缘关系是最基本的社会关系，这样社会成员间形形色色的关系只不过就是以血缘为纽带的家庭关系的翻版或者延伸，这就是典型的社会关系的亲情泛化，这就使得各种社会争议的解决过程中容易被这种“亲情化”所渗透。而在中国这种传统观念根深蒂固的国家，“私人关系”、“血缘亲情”对各种社会关系和社会活动的影响和侵袭更是非常普遍的。事实上，一旦人情关系介入问题或争端的解决过程，人们便不得不受到两方面的制约，一方面是制度层面的约束，即要符合社会关系的规定性；[15]另一方面则要顾及亲情、友情、面子之类的人情规则。具体到仲裁活动中，就是指仲裁员在作出裁决的过程中往往要经过一番事实与人情的权衡。
仲裁员由于身份的多样化，在仲裁活动中更加不容易摆脱人情的干扰，通常仲裁员与当事人的关系可能远比法官与当事人的关系来得复杂，仲裁员有的是大学的教授，有的是律师商界人士，因而可能会发生仲裁员与其学生、仲裁员与其下级、仲裁员与其同业竞争者出现在同一案件中的情形，对于这种情形仲裁制度也无法避免。在情与理的双重价值面前，人们常常会倒向“情”一边，因为人们很难经受得住像“铁石心肠”、“冷血”之类的口水潮。在这样的情况下，无法只是依靠追究民事责任来使得仲裁员秉持一颗公正的心来作出裁决，必须通过刑事法律的规定来给予仲裁员以威慑，促使其以公平、公正的态度来处理争议，作出决定。
（三）设立仲裁员刑事责任并不违背仲裁的价值取向
仲裁相对于诉讼来说，优点在于简便，快捷和一裁终局，但设立枉法仲裁罪后，人们担心让司法过多的介入仲裁，会使仲裁长期处于不确定的状态，这样仲裁的独特优点就无从体现。
其实从仲裁的价值取向上看，仲裁的快速和终局性不是绝对的，尽管终局性被认为是仲裁优于诉讼的优点，也带来了速度和费用的节约，但终局性和速是要付出也有代价的。只有在以下两个假设正确的前提下，终局性才具有普遍积极意义。第一，仲裁员永远不犯错误，那么终局性将始终是个优点，但目前为止没有人敢下此断言；第二，仲裁中的利益非常少，以至于任何错误都是可以容忍的，或者对速度和终局性的渴望超过了错误所带来的危险。[16]因此速度和终局性确是优点，但只有在胜诉时才有意义，如果仲裁发生了基本错误，速度和终局性便不再是优点。
笔者认为，当事人自愿选择仲裁解决纠纷，实际上是放弃了向法
建设部


城市房地产抵押管理办法

1997年4月27日经第四次部常务会议通过

第一章 总 则
第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条 国家实行房地产抵押登记制度。
第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

第二章 房地产抵押权的设定
第八条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。
法律、法规另有规定的除外。
第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应不继续履行原抵押合同。

第三章 房地产抵押合同的订立
第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（二）主债权的种类、数额；
（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（四）抵押房地产的价值；
（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（六）抵押期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任：
（九）争议解决方式；
（十）抵押合同订立的时间与地点；
（十一）双方约定的其他事项。
第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

第四章 房地产抵押登记
第三十条 房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件；
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（六）可以证明抵押房地产价值的资料；
（七）登记机关认为必要的其他文件。
第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应不在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

第五章 抵押房地产的占用与管理
第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。
抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。
第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
第三十九条 抵押入占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。
抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

第六章 抵押房地产的处分
第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。
第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十五条 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
法律、法规另有规定的依照其规定。
第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：
（一）抵押权人请求中止的；
（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；
（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；
（五）其他应当中止的情况。
第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（五）剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

第七章 法律责任
第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。
第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第五十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向折迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。
拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。
第五十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则
第五十三条 在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。
第五十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第五十五条 本办法自1997年6月1日起施行。