山东省临沂市人民政府


临沂市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法


临政发[1999]170号

第一章　总则
　　第一条　为规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易活动，促进住房流通，扩大住房消费，活跃房地产市场，满足居民改善居住条件的需要，根据《山东省职工所购公有住房上市交易管理暂行办法》及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场交易的管理。
　　第三条　房改主管部门负责已购公有住房和经济适用住房上市交易前的准入审批工作。市、县房产行政主管部门负责已购公有住房和经济适用住房的上市交易管理工作。
　　第四条　本办法所称已购公有住房和经济适用住房是指职工按房改政策购买的公有住房、经济适用住房（包括安居住宅，下同）。
　　已购公有住房和经济适用住房上市交易，是指按规定出售、出租、交换、赠与和抵押。
　　第五条　已购公有住房和经济适用住房上市交易，应遵循自愿、公平、平等、合法的原则，体现政府对解决中低收入家庭住房的优惠政策，鼓励和促进住房消费，推动房地产业的发展。
　　第六条　已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户不得再向单位申请分配住房，不得参与单位的集资建房，不得购买成本价的公有住房或经济适用住房、解危解困房等享受优惠政策的住房。
第二章　交易的条件
　　第七条　符合下列条件之一的已购公有住房和经济适用住房均可上市交易：
　　（一）职工以标准价购买的公有住房住满５年的；
　　（二）职工以标准价购买的公有住房未住满５年，但已过渡为成本价的；
　　（三）职工以成本价购买的公有住房；
　　（四）职工购买的安居住房、经济适用住房。
　　第八条　有下列情况之一的已购公有住房和经济适用住房暂不允许上市交易：
　　（一）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
　　（二）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
　　（三）擅自改变房屋使用性质的；
　　（四）上市交易后，会造成新的住房困难的；
　　（五）处于规划改造区，已列入拆迁公告范围内的；
　　（六）法律、法规、规章限制交易和市、县（区）政府规定不宜上市交易的。
　　第九条　机关办公区内，学校教学区内的已购公有住房在限定范围内上市交易。
　　第十条　已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将所购住房上市交易，应向房改主管部门和房产行政主管部门提交以下材料：
　　（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表；
　　（二）房屋所有权证书、土地使用权证书；
　　（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
　　（四）同住成年人同意上市交易的书面意见。
第三章　上市交易程序
　　第十一条　出售已购公有住房和经济适用住房，应按以下程序进行：
　　（一）向原住房产权单位声明，在同等条件下，原住房产权单位有优先购买权。原住房产权单位应在１０日内作出购买或放弃优先购买权的书面答复，１０日内未作出书面答复的视为自动放弃优先购买权；
　　（二）向房改主管部门申请准入市场。到房改主管部门领取并填写已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表，由房改主管部门审查准入市场资格。房改主管部门自收到申请之日起１５日内作出是否准予其上市交易的书面答复；
　　（三）持经房改主管部门审查签章的已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表和房屋所有权证、土地使用权证等手续到房产交易市场进行上市交易登记；
　　（四）签订合同。由交易双方当事人签订公有住房和经济适用住房上市交易合同。需评估的，经合法的房屋评估机构评估售房价格后再签订合同；
　　（五）交易审核。由交易双方当事人持交易合同和双方当事人身份证（系法人的持营业执照副本）、户口簿到房屋所在地房产交易管理部门填写已购公有住房和经济适用住房上市交易过户审核表，并提交有关材料，办理交易审核手续；
　　（六）登记过户。经审核允许成交的，由交易双方当事人共同向房产行政主管部门办理房屋所有权转移登记过户手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续。按规定缴纳有关税费及土地出让金后，领取房屋所有权证和国有土地使用权证。
　　在本办法实施前未领取土地使用权证书而需上市交易的已购公有住房和经济适用住房，房屋所有权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续。从办理完毕房屋所有权转移登记手续之日起３０日内，由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。
　　第十二条　申请上市交易的已购公有住房和经济适用住房，未能成交的，可由政府授权的部门进行收购，作为政府的廉租住房向住房特困户出租，也可在房产交易市场出售。
　　第十三条　发展房产中介组织队伍，提高中介人员素质，搞好对中介人员职业道德和行为规范的教育和管理，充分发挥房产中介组织的作用。
第四章　交易税费的征收
　　第十四条　已购公有住房和经济适用住房上市交易，买卖双方应按规定缴纳有关税费：
　　（一）职工所购买公有住房和经济适用住房上市出售，应缴税款按照现行税收政策，在权限范围内从低掌握，确保各项优惠政策的落实，具体由财税部门予以明确；
　　（二）职工购买的公有住房和经济适用住房上市交易时，暂免征土地增值税；　　　　
　　（三）已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按房屋成交价的１％缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款；
　　（四）按成交价的０．５％交纳交易服务费，由买卖双方分摊；
　　（五）个人购买已购公房的，契税暂按现行税率３％的一半即１．５％征收。
　　第十五条　已购公有住房和经济适用住房上市交易过程中，当事人应如实申报成交价格，不得瞒报或不实申报。当事人申报的合同成交价明显低于正常市场价格的，应按规定由房产评估机构进行评估，评估费用由当事人负担，并按评估价征收有关税费。
　　第十六条　为鼓励住房消费，卖方自出售原有住房之日起一年内重新购房的或者已购公有住房上市出售前家庭已按照市场价购买住房的，相当于原售房收入的部分不再交纳契税和交易手续费，高于售房收入的部分，按规定缴纳契税和交易手续费。
第五章　交易收入分配
　　第十七条　上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款，以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得税后，全部归原购房职工所有。以标准价购买，职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该住房上市出售收入按照本条的规定处理；也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地出让金后，由职工与原单位按照产权比例分成；原产权单位撤销的，其应当所得部分由房产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。
　　第十八条　职工以成本价或微利价直接购买的安居住房、经济适用住房，在上市交易时，其售房收入依法缴纳各项税费后的收益部分，按规定缴纳所得税后，全部归原购房职工所有。　　　　
　　第十九条　已购公有住房上市交易发生权属转移后，房屋共用部位的维修基金本息余额，本着维修基金随房走的原则，由买方到住房资金管理中心办理维修基金使用权变更手续，将维修基金使用权转移到新的房屋所有权人名下。
　　第二十条　住房交易之后，原住房保险随之转移到新房主名下，新房主凭购房手续到保险公司办理住房保险转移手续。
第六章　处罚
　　第二十一条　违反本办法第六条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户家庭又以非法手段按照成本价购买公有住房或政府提供优惠政策建设的住房的，由房产行政主管部门责令其退回所购住房，不予办理产权登记手续，并处以１００００元以上３００００元以下的罚款；或者按商品房市场价格补齐房款，并处以１００００元以上３００００元以下罚款。
　　第二十二条　违反本办法第八条的规定，将不准上市交易的已购公有住房和经济适用住房上市交易的，由房产行政主管部门没收违法所得，并处以１００００元以上３００００元以下罚款。
　　第二十三条　房产、房改等有关部门工作人员在已购公有住房和经济适用住房上市交易管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章　附则
　　第二十四条　各县可根据本办法制定实施细则，报市住房委员会备案后执行。　　　　
　　第二十五条　本办法自发布之日起施行。

　

一九九九年十二月二十五日



基层群众性自治组织出具的结婚证明

孟琦


基层群众性自治组织出具的结婚证明可作为双方存在婚姻关系的证据


　　案情：张某（原告）起诉李某（被告）要求法院依法解除双方婚姻关系，双方1998年结婚时被告去民政部门领取结婚证并由其一直保管，原告口头给予同意，婚后双方感情不合，无法继续共同生活，故原告诉至法院。在立案的过程中，原告无法提供婚姻关系的证明，原因有二：1、被告拒不拿出结婚证；2、由于原告住所地民政部门管理混乱，结婚的档案材料丢失，无法提供，同时工作人员流动较大，无人能出具结婚证明。原告唯一能提供的只能是住所地的基层群众性自治组织出具的双方结婚并共同生活的证明。
　　分歧：对于本案法院能否依法受理，有两种不同的意见：一种意见认为，原告无法提供婚姻关系的证明，法院不能依法受理；第二种意见认为，基层群众性自治组织出具的证明可以作为依法受理的依据，可启动诉讼程序。
　　评析：笔者赞成第二种意见。

　　司法实践中，通过诉讼解除婚姻关系需提供以下证据：1、起诉状；2、身份证原件或与原件核对无误的复印件； 3、婚姻关系证明；4、其他证据。其中婚姻关系证明需提供双方结婚证，如果因丢失等原因需提供民政部门提供的结婚证明，否则，法院的作法是不予立案，当事人常常无法提供的恰恰正是婚姻关系的证明，但他们在在大多数情况下能提供基层群众性自治组织出具的结婚关系证明。因此，能否提供婚姻关系证明是近年来婚姻案件立案中受理与否的焦点。

一、基层群众性自治组织的地位和作用。

　　根据《中华人民共和国村民委员会组织法》于1998年11月4日第九届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修订通过并于1998年11月4日公布实施，其中第二条之规定：村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民意见、要求和提出建议。第二十三条之规定：村民委员会及其成员应当遵守宪法、法律法规和国家的政策，办事公道、廉洁奉公，热心为村民服务。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》于1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过并于1990年1月1日起实施，其中第二条之规定：居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的群众性自治组织。第三条：村民委员会的任务（三）调解民间纠纷，协助维护社会治安。从这两部法律的的实施及相关法条可以看出，全国人民代表大会立法对基层群众性自治组织的重视，我国基层性自治组织在社会经济发展，人民生活中的地位和作用。从现实生活中，我们也有切身的体会，基层群众性自治组织的积极作用日益突现，为构建和谐社会、社会主义新农村产生的巨大的作用，全社会都给予其巨大的支持和帮助。

二、基层群众性自治组织出具的婚姻关系证明的效力应当得到认可。
　　在我国国家机构的设置上，基层群众性自治组织没有关于婚姻关系管理方面的行政职权，其行为是由基层群众多数人意志的表达，是一种约束本集体组织成员的行为，对外的效力不足。我们在承认这一点的同时也要认识到承认其地位，重视其作用，不能只停留在口头上、文字上，其行为对外效力也应该得到一定的认可，这样才能更有利地发挥基层群众性自治组织的作用。
　　本案中，被告拒不拿出结婚证并且百般阻挠原告起诉立案，同时民政部门由于机构人员变动加之一些经济落后地区没有实现微机管理，长期以来都是由人工操作，不慎丢失或因其它原因查不到结婚档案后也没有相应的记录，这就导致原告无法提供结婚证明。在这种情况下，大部分法院的做法是：1、不予受理；2、要求原告变更诉讼请求；3、要求原告继续提供婚姻关系证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，起诉必须符合下列条件：（1）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织；（2）有明确的被告；（3）有具体的诉讼请求和事实理由；（4）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百一十一条规定，人民法院对符合本法第一百零八条的起诉必须受理，无法提供婚姻关系证明对起诉来说达不到第一百零八条第一项的要求，但从维护当事人的合法权益角度出发，基层群众性自治组织的证明在合法性、客观性、关联性的审查后应当给予尊重，因此在离婚案件越来越复杂的情况下简单的不予受理不合适。对于变更诉讼请求，一些法院的做法是无法提出婚姻证明的情况下由解除婚姻关系变更为依法分割非法同居生活中的财产，但好多情况下被告在庭审中出据了结婚证，原告只能撤诉或法院判决驳回原告诉讼请求，然后原告只能重新起诉离婚，再开庭审理才有可能解除婚姻关系，维护自己的权利。这种看似顺利终结了离婚纠纷，但却增加了当事人的讼累，无论是从物质上还是精神上都增添了不少的负担。对于继续提供婚姻关系证明，但事实是看似合法的要求对原告来说是无法承受之重。首先，被告百搬阻挠，根本无回旋余地；其次，民政部门的档案丢失并无记录，其有不可推卸的责任，但已无法挽回。难道确立民政部门的责任后再起诉离婚，那样的话原告的切身利益将无法得到及时保护，且两个程序加起来将会使原告在长时间内处于惶惶不可终日，这也违背了法律的初衷。承认基层群众性自治组织出具的婚姻关系的证明的效力将使这些问题迎刃而解，首先，不仅减少了原告是讼累，顺利开启诉讼程序，而且对那些恶意的阻挠离婚的行为给予打击；其次，使基层群众性自治组织的作用发挥的更加明显，更加肯定了其地位，对社会各方面产生积极的影响。

三、法院对群众性自治组织出具证明给予认可的同时要承担起调查核实的责任。
　　由于一些地区的经济条件有限，人们的法律知识储备不足，加上一些落后的习俗，比如，请了乡亲们吃喜酒，当地人就认为结婚了，但没有办理结婚登记，可在离婚时，基层群众性自治组织也开具了结婚证明，在这种情况下，对其效力如何，我们应该保持这样一个态度，即在形式上审查的基础上先行认定给予立案，然后及时进行调查核实，从而减少原告的讼累，真正实现法律立法的主旨和维护当事人的合法权益。同时，我们也应该承认法院对于调查取证的工作做的不到位，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定：人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位不得拒绝。人民法院对有关单位和个人提供的证明文书应当辩别真伪，审查确立其效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见，第十三条，依照民事诉讼法第六十四条第二款规定，有人民法院负责调查收集的证据包括：1、当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自相收集的；2、人民法院认为需要鉴定、勘验的；即使基层群众性自治组织的证明出现问题，人民法院也应当肩负起调查取证的责任，孰不知自己的举手之劳对当事人来说有时比登天还难，这样才能真正承担起国家赋予法院的事实职责。


山西省武乡县人民法院
孟 琦