房产抵押法律风险分析

吴恒勇


　　在我们的日常生活中，一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。谁又会去考虑其中的法律风险呢？下面就借款中以房产作抵押，最终对债权的实现存在的法律风险，以及如何规避这些法律风险作分析如下：

一、经司法拍卖而流拍的法律风险

　　对于已抵押的房产，债权人可以在债权不能实现时，通过向法院提起诉讼，经作出判决后再申请法院强制执行。这时可根据＜最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)＞ 第40条的规定，人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产，而实现债权。然而在司法实践中，对于房产的拍卖，首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估，然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去，这样债权人的债权就无法最终实现。

二、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

　　根据的第6条的规定：对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押向债权人借款的，一旦债务人不能还款时，债权人也难以通过司法途径实现债权。

三、如何规避房产抵押中存在的法律风险

　　对于债权人或借款人来说，首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话，债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。
　　其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是，一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续；二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是：该第三人必须与债权人是利益共同体，所附生效条件约定为，“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效，否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时，第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了，这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人，以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低，该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。


吴恒勇律师
二00九年八月十八日

吴恒勇律师执业于江苏南京衡鼎律师事务所
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北京市人大常委会


北京市劳动力市场管理条例
北京市人民代表大会常务委员会



《北京市劳动力市场管理条例》已由北京市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月31日通过，现予公布，自1998年9月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为了加强劳动力市场管理，规范职业介绍行为，保护劳动力供需双方合法权益，促进就业，合理配置劳动力资源，根据本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡在本市行政区域内劳动力市场进行的择业求职、招聘用人、职业介绍活动，均应当遵守本条例。
第三条 本市各级人民政府应当积极推动经济发展，拓宽就业渠道，健全社会保障体系，促进劳动力市场的健康发展，维护社会稳定。
劳动力市场的管理应当遵循市场配置资源的规律，坚持统筹规划、规范管理、有利于平等竞争和促进劳动力有序流动的原则。
第四条 市劳动行政部门主管本市劳动力市场的管理工作；区、县劳动行政部门负责本辖区内劳动力市场的管理工作。
第五条 本市鼓励、支持和保护一切组织和个人对劳动力市场中的择业求职、招聘用人、职业介绍和行政管理活动进行监督，对违法行为进行检举和控告。

第二章 择业求职
第六条 劳动者依法享有平等就业和选择职业的权利，不因民族、种族、性别、宗教信仰不同而受歧视。
第七条 达到法定年龄，具有劳动能力的劳动者，可以通过职业介绍机构或者其他合法的渠道求职就业。
第八条 求职者职业技能未达到职业需求的，应当接受职业指导，参加职业技能培训，提高就业能力。
第九条 求职者应当如实介绍本人的有关情况，提供相应的证明文件和材料，其中与原单位签订了劳动合同的，应当按照合同约定妥善处理有关事宜。
第十条 失业人员和下岗人员应当按照劳动行政部门的规定办理登记手续，分别领取《北京市城镇失业人员求职证》（以下简称《求职证》）和《北京市企业职工下岗证》（以下简称《下岗证》）。
凭《求职证》或者《下岗证》求职的，可以享受有关待遇。

第三章 招聘用人
第十一条 用人单位依法享有招聘用人自主权。
新建单位在筹备建立期间招聘人员，必须经市劳动行政部门批准。
第十二条 招聘人员可以选择下列方式：
（一）委托职业介绍机构；
（二）参加招聘洽谈会；
（三）通过新闻媒体刊登、播放启事；
（四）查询职业介绍信息网络；
（五）法律、法规允许的其他方式。
第十三条 用人单位向社会公开招聘人员，应当公布招聘简章。招聘简章应当包括用人单位基本情况、招聘岗位类别、用人条件和数量、工资和福利待遇等内容。
用人单位应当与被聘用人员依法签订劳动合同。
第十四条 用人单位招聘国家规定必须持证上岗的技术工种、特种作业工种的人员，应当从具有相应职业资格证书的人员中聘用。
第十五条 用人单位招聘失业人员和初次就业人员，应当自与聘用人员确立劳动关系之日起30日内，到市劳动行政部门或者所在区、县劳动行政部门办理备案手续。
第十六条 禁止用人单位的下列行为：
（一）提供虚假用人信息；
（二）向求职者收取费用；
（三）以招聘为名侵害他人合法权益；
（四）法律、法规禁止的其他行为。

第四章 职业介绍
第十七条 法人、其他组织和公民可以依法开办职业介绍机构。
第十八条 开办职业介绍机构应当具备下列条件：
（一）有明确的职业介绍业务范围；
（二）有与业务相适应的固定场所、办公设施、经费和专职工作人员；
（三）有熟悉有关法律、法规、劳动政策，取得劳动行政部门核发的岗位资格证书的从事职业介绍的业务人员；
（四）有规范的职业介绍管理制度；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十九条 开办职业介绍机构，必须向市劳动行政部门提出申请。
市劳动行政部门自接到申请之日起30日内，对符合规定条件的予以批准，发给《北京市职业介绍许可证》（以下简称《许可证》）；对不符合规定条件的不予批准，并说明理由。《许可证》由市劳动行政部门统一制作。
第二十条 市劳动行政部门对《许可证》实行年审制度。
职业介绍业务终止或者《许可证》变更，应当到原发证机关办理有关手续。
第二十一条 职业介绍机构可以从事下列业务：
（一）求职、用人登记，用人推荐；
（二）职业指导、咨询服务；
（三）职业供求、职业培训信息的收集和发布；
（四）组织职业招聘洽谈会；
（五）介绍地区之间、单位之间的劳务输出与输入；
（六）介绍家政服务人员；
（七）与职业介绍有关的其他业务。
职业介绍机构从事的业务范围，必须与劳动行政部门批准的业务范围相一致。
第二十二条 市和区、县劳动行政部门指定的职业介绍机构，可以从事人事档案管理及相关业务。
第二十三条 职业介绍机构组织各类职业招聘洽谈会，应当向市劳动行政部门提出书面申请，市劳动行政部门自接到申请之日起10日内作出批准或者不予批准的决定；批准的，发给《招聘洽谈会批准书》；不予批准的，说明理由。
职业介绍机构应当持《招聘洽谈会批准书》向市公安部门报送安全保卫方案，市公安部门自接到安全保卫方案之日起10日内，对符合条件的予以批准；对不符合条件的不予批准，并说明理由。
未经劳动行政部门和公安部门批准，职业介绍机构不得举办职业招聘洽谈会，也不得通过新闻媒体刊登、播放职业招聘洽谈会启事。
第二十四条 职业介绍机构应当在服务场所的明显位置悬挂《许可证》，公开服务内容、程序和管理制度，公布收费项目和标准。
第二十五条 禁止职业介绍机构的下列行为：
（一）超许可范围经营；
（二）提供虚假信息；
（三）作虚假承诺；
（四）擅自设置收费项目、提高收费标准；
（五）出租、出借、转让、涂改《许可证》。

第五章 调控市场与促进就业
第二十六条 本市各级人民政府应当加强对劳动力市场的调控，制定政策，鼓励用人单位聘用下岗、失业人员，支持下岗、失业人员自愿组织起来就业和自谋职业。
第二十七条 劳动行政部门应当实行劳动力供需报告制度，加强劳动力市场信息网络的建设和管理，组织开展职业供需预测，发布职业供需信息，引导劳动力合理流动。
第二十八条 本市各级人民政府应当加强劳动力市场的建设，发展多种类型的职业介绍机构，为劳动者就业提供服务。
劳动行政部门指定的职业介绍机构对持有《求职证》、《下岗证》的人员，免费提供职业咨询、职业指导和职业介绍。
第二十九条 本市各级人民政府应当支持和鼓励社会各方面依法开办职业培训机构，为劳动者提高就业能力服务。
劳动行政部门指定的职业培训机构对持有《求职证》、《下岗证》的人员，免费提供一次职业培训；对培训结业的人员，由劳动行政部门指定的职业技能鉴定机构免费为其进行职业技能鉴定。
第三十条 本市各级人民政府应当支持和鼓励有下岗职工的国有企业建立再就业服务机构，以保障下岗职工的基本生活，组织下岗职工进行职业培训，提供就业指导，帮助下岗职工实现再就业。
第三十一条 市人民政府应当根据就业形势的需要，制定促进就业的政策。对在就业工作中作出显著成绩的单位和个人，给予表彰和奖励。

第六章 法律责任
第三十二条 违反本条例第十一条第二款规定，新建单位在筹备建立期间未经批准擅自招聘人员的，由劳动行政部门责令限期改正；逾期不改正的，处以2000元以上1万元以下的罚款。
第三十三条 违反本条例第十五条规定，招聘失业人员和初次就业人员未按期办理备案手续的，由劳动行政部门责令限期改正；逾期不改正的，处以2000元以下的罚款。
第三十四条 违反本条例第十六条第（一）项、第（二）项、第（三）项规定的禁止行为的，由劳动行政部门没收违法所得，并可处以2000元以上1万元以下的罚款。
第三十五条 违反本条例第十九条规定，未取得《许可证》从事职业介绍活动的，由劳动行政部门责令停止职业介绍活动，没收违法所得，并可处以1万元以上5万元以下的罚款。
第三十六条 违反本条例第二十条第二款规定，《许可证》变更未办理手续的，由劳动行政部门责令限期改正；逾期不改正的，处以2000元以上1万元以下的罚款。
第三十七条 违反本条例第二十三条规定，未经劳动行政部门和公安部门批准举办各类职业招聘洽谈会的，由劳动行政部门或者公安部门责令停办，没收违法所得，并可处以2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，由劳动行政部门吊销《许可证》。
未经劳动行政部门批准，通过新闻媒体刊登、播放招聘洽谈会启事的，由劳动行政部门处以2000元以下的罚款。
第三十八条 违反本条例第二十五条规定的禁止行为的，由劳动行政部门予以警告，没收违法所得，并可处以2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，吊销《许可证》。
第三十九条 违反本条例规定，给他人民事权益造成损害的，依法承担民事责任。
第四十条 从事劳动力市场管理的国家工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
第四十一条 求职者、用人单位、职业介绍机构之间发生争议，可以协商解决，或者向劳动行政部门申请调解，也可以直接向人民法院提起诉讼。

第七章 附 则
第四十二条 港、澳、台人员和外籍人员的就业，按照国家有关规定执行。
未成年人、残疾人就业和本市用人单位招用外埠人员，除适用本条例外，还应当按照国家和本市其他有关规定执行。
对人才市场的管理，按照《北京市人才市场管理条例》执行。
第四十三条 本条例具体应用中的问题，由市劳动行政部门负责解释。
第四十四条 本条例自1998年9月1日起施行。1991年1月8日北京市人民政府发布的《北京市劳务市场管理暂行办法》同时废止。



1998年7月31日