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购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?/曾建莉

时间:2024-07-08 17:05:42 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9661
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购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?

作者:江西省吉水县法院 曾建莉

[ 案情]:曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书,协议书约定,房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某,房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工,且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后,曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份,该栋房屋竣工后,曾某搬入居住。2004年3月底放后,当曾某多次催促房产公司办房产证时,房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知,该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房,以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼,要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效,并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 :到原告曾某起诉时,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。

[分歧]:本案在审理过程中,对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题,合议庭存在以下分歧意见:
第一种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书,且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵,可以进一步完善,曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款,但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。

第二种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。


[分析]:笔者赞同第二种意见。理由如下: (一)依据我国房地产相关法律规定,商品房预售应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。(二)我国《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,可以认定商品房买卖合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条还明确规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2).....。综上,本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据,应予支持。


  [内容摘要]当前,因与查办职务犯罪案件相关的法律法规修改而使反贪查办案件面临新的形势,职务犯罪侦查阶段翻供现象也有增多的趋势,这给反贪侦查工作带来了更多的挑战和更大压力。本文着重分析在职务犯罪侦查阶段如何通过灵活运用讯问谋略、全面搜集证据、增强取证固证意识、提高证据质量等方式积极应对翻供现象,确保犯罪嫌疑人受到法律公正的制裁。


  一、职务犯罪案件翻供的表现形式

  翻供,是指在侦查、起诉、审判过程中,犯罪嫌疑人推翻或改变其原来的全部或部分供述的行为。翻供往往是在翻供心理支配下进行的一种行为。翻供心理是指“在刑事诉讼过程中,被告人(包括犯罪嫌疑人——引者注)对已经做出的供述加以否定和推翻的心理。”①就职务犯罪案件而言,翻供形式可以概括为三类:

  1.围绕犯罪构成要件进行翻供。常见的形式有:以“借、管、赠”为名推翻行贿、受贿的犯罪性质,如提供出“借条”,把受贿行为翻供成债权债务关系,或辩称行贿、受贿行为是正常的私人交情、礼尚往来;在“利用职务之便”、“谋利”上做文章,如辩称自己取得的财物没有利用职务之便,没有为他人谋利,是属于“合法的劳动报酬”;利用单位设立“小金库”,资金来去不明、账目收支不清的情况,辩称贪污、受贿的钱款都放在单位的“小金库”里,企图掩盖自己占有或收受有关钱款的事实;以自己是单位领导,经常要应酬公务活动为名,声称自己所获的赃款都用于单位的公务活动,并没有非法占为己有;以“家属收受钱物,本人不知”为由,推脱罪责,等等。

  2.围绕获取证据形式进行翻供。在贪污贿赂犯罪案件中,围绕获取证据形式进行翻供也是犯罪嫌疑人、被告人用的一种手段,当他们无法就犯罪事实、证据内容方面进行翻供时,往往会在取证形式上挖空心思,寻找借口,诋毁获取证据形式的合法性。例如:辩称“不是我自己的签字”、“没看清就签字了”、“因精神紧张,已记不清当时的实情”、“时间很长了,根本就记不清楚”、“记录不实,记录未经本人阅读”,等等。

  3.围绕侦查取证行为进行翻供。除了前两种类型的翻供, 取证据的规范性、合法性。常见的有:以问话笔录是纪委做的,办案人员没有重新讯问为由,声称取证的主体不合法;以问话的场所不是法律规定的地点,而是在某宾馆、某酒店,辩称讯问的地点不合法;诬陷办案人员以刑讯逼供、威胁、诱供等方法获取证据。

  二、职务犯罪阶段翻供的原因

  (一)嫌疑人自身心理变化导致其翻供

  1、包庇他人心理:这种心理存在于共同犯罪的案件中,例如在斡旋受贿,介绍贿赂案件中,嫌疑人出于哥们义气或自身利益考虑,通过翻供,把职责全部揽到自己头上,以图能包庇保护他人。

  2、侥幸逃避心理:侦查之初犯罪嫌疑人往往认为其罪行已被侦查部门所掌握,为求宽大处理,于是作了真实的有罪供述。但是随着讯问的进行,嫌疑人可能发现侦查部门并未完全掌握其罪行,或者在得知同案犯在逃,死亡或主要证据已经灭失的情况下,自认为无法对证,在侥幸心理的作用下,为逃避责任而翻供。

  (二)律师法修订使控辩双方博弈加剧

  2008 年6 月1 日新修订的《律师法》正式实施。新法实施后,律师介入刑事诉讼的时间提前至“第一次讯问或者采取强制措施之日起”,且获得了更充分的会见权、调查取证权和阅卷权。这些变化加强了对律师及其犯罪嫌疑人的权利保护,增强了侦查活动的公开性和控辩双方的对抗性,博弈双方的信息更加对称,力量配置也更为均衡。双方博弈激烈程度的增加使侦查人员攻破犯罪嫌疑人心理防线的难度加大,且控辩双方力量的消长也经由犯罪嫌疑人和律师之间更为畅通的沟通渠道更为敏感地反映在犯罪嫌疑人身上,犯罪嫌疑人翻供的可能性增大。办案过程中部分犯罪嫌疑人讯问时的表现在律师会见前后存在的较大反差,正是控辩对抗加剧在犯罪嫌疑人处的直接体现。此外,这些变化对侦查机关查办职务犯罪各环节工作的规范性、细致性和侦查人员的业务能力,特别是审讯突破能力都提出了更高的要求。

  (三)职务犯罪智能化发展的挑战

  贪污贿赂等职务犯罪案件涉案人员自我保护的意识越来越高,反侦查水平越来越强。作案手段的多样化、智能化,是为规避法律制裁的必然选择,这种现象从客观上不断增大了司法机关查处、惩治甚至防范贪污贿赂犯罪的难度。②职务犯罪活动复杂化的趋势,也为犯罪分子对抗查处提供了自信。特别是在行、受贿案件中,行、受贿双方多是“一对一”现金秘密交易,在现有侦查技术和侦查措施有限的情况下,行、受贿双方的口供往往仍是证据链中不可或缺的一环。在侦查阶段,当犯罪嫌疑人认识到自己口供的重要性,甚至认为侦查人员对其口供存在依赖时,他们逃避制裁的自信心会更加膨胀。为达到逃避法律制裁的目的,在口供上做文章、扰乱侦查计划就不可避免地成为犯罪嫌疑人的选择。

  (四)职务犯罪自首、立功认定条件变化的影响

  2009 年3 月12 日,最高人民法院、最高人民检察院发布了《关于办理职务犯罪案件认定自首、立功等量刑情节若干问题的意见》(以下简称《意见》)。《意见》从有利于职务犯罪案件刑罚适用的统一性和严肃性的角度,对职务犯罪案件办理当中自首、立功等量刑情节的认定和处理提出了更为严格的限定条件。犯罪分子在调查谈话阶段和被采取调查措施阶段如实交代自己的主要犯罪事实的,不再认定为自首。《意见》对认定条件的调整在一定程度上加重了某些犯罪分子的抗拒心理,增加了翻供的可能性。

  三、对职务犯罪侦查阶段翻供的对策分析

  (一)把握心理变化,适时调整审讯谋略

  一般来说,犯罪嫌疑人拒供或说谎的目的就是要避免说实话带来的不利后果。这后果既包括客观的后果,如失去职务和判刑等,也包括主观的后果,如羞愧感和耻辱感等。在审讯中,这些后果是嫌疑人如实供述的主要心理障碍。③侦查人员要正确认识翻供现象,克服对翻供案件厌恶、畏难的情绪,应当认识到查处职务犯罪行为给犯罪嫌疑人带来的角色转换所形成的强烈心理落差和巨大压力,在讯问中犯罪嫌疑人对犯罪行为被发现的追悔、对作案过程隐蔽性的自信、对涉嫌罪名法律规定的理解、对律师的盲目信任、对法律制裁的抗拒等微妙、复杂心理变化,都可能触发其翻供行为。审讯中可以通过捕捉犯罪嫌疑人语言和外在形体动作表现出来的心理变化采取不同策略:

  一是讯问中及时分析犯罪嫌疑人的供述辩解,对可能发生翻供的着眼点提前做出预判、想好对策,用有效的提问堵死犯罪嫌疑人可能的退路。

  二是抓住犯罪嫌疑人交代主要犯罪事实后会普遍出现警惕性放松、对抗心理减弱的有利时机,适当调整讯问人员或讯问方式,对职务犯罪的直接动机、思想斗争的过程、具体犯罪情节等细节问题深追细查。

  三是及时分析翻供犯罪嫌疑人的心理变化,结合案件查办情况找出制胜关键点,用灵活的讯问方式营造有利气氛,促使犯罪嫌疑人翻供。

  (二)坚持实事求是,力求不枉不纵

  针对翻供案件,侦查人员必须强化“实事求是,不枉不纵”的原则,既不能使无罪的人受到法律追究,也不能放纵犯罪分子逃脱法律制裁。因此,反贪侦查实践中对翻供的审查极为重要。翻供不应该被视为洪水猛兽,尽管它经常导致办案人员辛辛苦苦建造的证据大厦毁于一旦;翻供者不应该被视为百般抵赖、妄图逃避法律制裁的犯罪分子,他们的正当权利在诉讼中同样应当得到保障。④对于犯罪嫌疑人提出的辩解,侦查人员要冷静应对,在综合查办案件过程和全案已有证据的基础上,对犯罪嫌疑人翻供的情况进行审查,做到不被其表象迷惑,扩展思维、调整侦审策略、对辩解作针对调查。同时,也不能“先入为主”,一概认为其辩解理由不成立,而是要抱着实事求是的态度,以高度负责的态度去开展工作。

  (三)全面搜集证据,加强证据证明力

劳动部转发国家审计署《关于开展养老保险基金和待业保险基金审计的通知》的通知

劳动部


劳动部转发国家审计署《关于开展养老保险基金和待业保险基金审计的通知》的通知
劳动部


各省、自治区、直辖市及计划单列市劳动(劳动人事)厅(局):
当前,我国社会保险制度的改革正在进行,切实加强各项保险基金的管理十分重要。养老保险基金和待业保险基金是解决职工养老和待业期间基本生活的专项基金,属于全体职工所有,任何单位和个人都不能侵占、挪用。管好用好这两项基金,是各级劳动部门的重要责任。为了加强对
两项基金的管理和监督,保证基金的专款专用,维护企业和扩大职工的权益,促进社会保险制度改革的顺利进行,国家审计署已发出通知,在1992年开展两项基金专项审计。现将国家审计署《关于开展养老保险基金和待业保险基金审计的通知》转发给你们,望你们认真做好准备工作,
积极支持和配合各级审计机关对两项基金进行审计。附件:国家审计署《关于开展养老保险基金和
待业保险基金审计的通知》

关于开展养老保险基金和待业保险基金审计的通知
各省、自治区、直辖市审计局:
根据全国审计工作会议确定的审计工作计划,1992年在实行社会养老保险和待业保险制度的地方,开展养老保险基金和待业基金(以下简称“两项基金”)专项审计,现将有关事项通知如下:
一、审计的目的
通过审计“两项基金”的财务收支和管理情况,肯定工作成绩,查处违纪事项,促进财务管理,健全各项制度,保证社会保险制度改革的顺利进行。
二、审计范围
对各级劳动部门集中管理的“两项基金”的收支及管理情况进行审计。
时间以1990年和1991年两个年度为主,根据需要也可以追溯到以前年度。
三、审计的重点
1.基金的收缴情况。收缴基金依据、比例和有无扩大比例情况;有无欠缴和任意免缴情况等。
2.基金的发放情况。离退休费用和待业职工生活费是否按国家有关规定及时发放;有无扩大或缩小范围、数额等情况。
3.基金的管理情况。有无挤占挪用、贪污私分问题;有无非法金融活动;各种存款利息及其他投资收入是否计入基金,调剂基金的上缴下拨是否一致、有无隐瞒、漏报问题。
4.管理费的提取使用情况。是否按规定比例提取上交、使用管理费,有无挤占挪用、铺张浪费滥发钱物等违纪问题;管理费的结余和结余的处理情况。
四、各省、自治区、直辖市可选择少数市、县结合审计,对“两项基金”的管理制度进行调查研究,从宏观调控的角度,反映问题,提出建议。
五、几点要求
1.此次审计尽可能于1992年7月底前结束,8月底前各省(自治区、直辖市)审计局将审计情况汇总,写出有情况、有数据、有典型、有分析、有建议的综合报告报本级政府和审计署。
2.对违纪问题应依照有关规定严肃处理。有些政策界限不清和带有普遍性难以处理的问题,可向上反映,统一研究处理。
3.各地审计机关可根据本地具体情况,在本通知的基础上制订审计实施方案并报署备案。
“两项基金”审计涉及面广,政策性强,希望各级审计机关要切实加强领导抓紧抓好抓出成果。



1992年3月5日